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Apalancamiento positivo y negativo

Escrito por Xavier Tarrasó y revisado por Alejandro Borja.

El apalancamiento positivo se produce cuando un inversor recibe un rendimiento mayor de su inversión que el tipo de interés que paga por el préstamo de esa inversión.

Un ejemplo de apalancamiento positivo es una operación inmobiliaria en la que el rendimiento no apalancado de la inversión es del 8%. Se supone que es una tasa de capitalización del 8%. Si el préstamo es del 3,5%, el apalancamiento es positivo. Veamos este ejemplo con una propiedad de 100k.

No hay apalancamiento

100.000 x 0,08 = 8.000 euros de beneficio anual

100.000 € a pagar

8.000 / 100.000 euros = 8% de rendimiento

Apalancamiento (positivo)

100.000 X 0,08 = 8.000 € – 2.800 € de servicio de la deuda (parte de los intereses) = 5.200 € de beneficio anual

20.000 euros a pagar

5.200 / 20.000 € = 26% de rendimiento de la inversión

En este ejemplo, el rendimiento de los fondos propios aumentó un 325%. Eso es una gran mejora a cambio. Pero, por supuesto, en el mercado actual, es una hazaña conseguir un tope de 8.

¿Qué es el apalancamiento negativo?

El apalancamiento negativo se produce cuando un inversor recibe un rendimiento de su inversión inferior al tipo de interés que paga por el préstamo de esa inversión.

Como el apalancamiento negativo reduce el flujo de caja anual de una inversión, rara vez es una buena idea aplicarlo a tu cartera.

Una de las cosas buenas de la inversión inmobiliaria es que el tiempo está de tu lado cuando tienes un flujo de caja positivo. Si aplicas el apalancamiento negativo, estás mucho más cerca de que el tiempo trabaje en tu contra.

¿Qué aspecto tiene el apalancamiento negativo?

Veamos el mismo ejemplo anterior. Pero esta vez con un préstamo del 9%.

100.000 X 0,08 = 8.000 € – 7.200 € de servicio de la deuda (parte de los intereses) = 800 € de beneficio anual.

20.000 para pagar

800 / 20.000 € = 4% de rendimiento

Como puedes ver, incluso un préstamo con un tipo de interés un 1% superior a la rentabilidad anual del inmueble puede tener un impacto negativo en la rentabilidad de los fondos propios si se utiliza el apalancamiento.

¿Sigue teniendo sentido el uso del apalancamiento negativo?

Hay un par de escenarios que un inversor podría utilizar para intentar justificar un apalancamiento negativo. La primera es si el mercado ofrece ventajas fiscales significativas. En este caso, el beneficio de poseer la propiedad superaría el rendimiento neto real.

Otro ejemplo de cuándo un inversor puede justificar la inversión en una operación con apalancamiento negativo es cuando se especula con un futuro aumento del alquiler y/o un mayor precio de venta.

En lugar de comparar el rendimiento anual del flujo de caja, podrían fijarse en la tasa interna de rendimiento (TIR). Con la venta esperada y el aumento de ingresos previsto, la TIR puede ser mayor que el flujo de caja de la propiedad en el primer periodo.

El problema de valorar basándose en la TIR en lugar del flujo de caja existente del inmueble es que la TIR es especulativa. Se basa en un precio de venta teórico y un beneficio de explotación teórico.

¿Cuánto apalancamiento debes utilizar?

El grado de apalancamiento que debes utilizar es una cuestión personal y depende del riesgo financiero que estés dispuesto a asumir. Muchos inversores recomiendan que el ratio de apalancamiento no supere el 70%. Esto se debe a que un alto ratio de apalancamiento es más arriesgado en una recesión. Una forma de mitigar el riesgo de endeudamiento es asegurarse de tener un alto nivel de efectivo en el balance. Puede ser en forma de efectivo o equivalentes de efectivo.

En el caso de las inversiones inmobiliarias, los prestamistas están dispuestos a reducir los coeficientes exigidos para realizar más transacciones en los mercados calientes. En este punto, ayuda adoptar una perspectiva diferente y pensar en lo que podría ocurrir cuando las cosas se enfríen.

El mercado es cíclico, por lo que es conveniente estar preparado para lo que pueda ocurrir si el mercado tarda unos años en ralentizarse. Una métrica estándar del sector para poner a prueba tu cartera en situaciones de estrés es preguntar qué pasaría si los ingresos por alquileres cayeran un 20%. ¿Pondría esto su ratio de cobertura del servicio de la deuda por debajo de 1? Si es así, tu cartera estaría expuesta al riesgo de solvencia en una recesión.

¿Por qué el apalancamiento?

El apalancamiento positivo aumenta el rendimiento de los fondos propios. Esto puede resultar atractivo para los inversores, especialmente si están interesados en activos de alta calidad y bajo riesgo, como los inmuebles comerciales de clase A.

Toda inversión tiene riesgos. El argumento de que no puedes perder la propiedad sin una hipoteca no es cierto. Siempre puedes perder la propiedad si no pagas el impuesto sobre bienes inmuebles.

Si te dedicas a un negocio que requiere mucho capital, como el inmobiliario, el uso de la deuda puede ayudarte a conseguir la rentabilidad que deseas. Sin embargo, puede ser imposible o difícil reunir el 100% del capital para comprar una propiedad.

Si adquieres un inmueble pensando en los beneficios fiscales, éstos se calcularán en función del valor del edificio y de los estudios de segregación acelerada de costes basados en los materiales disponibles. Con el apalancamiento, puedes comprar un edificio más grande con tus propios fondos. Esto te da la oportunidad de mejorar tus beneficios fiscales.

¿Puedes conseguir un apalancamiento positivo negociando con valores?

Si operas con una cuenta de margen, también es posible conseguir un apalancamiento positivo. Pero el hecho de que tengas un apalancamiento positivo no significa que tengas que hacerlo.

Con las cuentas de operaciones apalancadas, es más difícil determinar cuál será el rendimiento de tu inversión. Sin embargo, los operadores que tienen un amplio historial pueden hacer una predicción educada.

Una estrategia que he visto utilizar a los inversores es utilizar cuentas de margen de bajo interés para comprar acciones con un largo historial de dividendos.

¿Cómo utilizan el apalancamiento los grandes de Wall Street?

Los fondos de cobertura y las empresas de capital riesgo han recurrido a las compras apalancadas desde que se hicieron populares en la década de 1980. La idea motriz que subyace a la popularidad de una compra apalancada es que los accionistas de los mercados de valores cotizados exigen un rendimiento mucho mayor que los inversores de deuda.

Al exigir un menor rendimiento, las empresas utilizan una estructura de capital con un mayor ratio de apalancamiento. Esto les permite pagar un tipo de interés más alto para adquirir una empresa que un candidato que planea reunir su capital totalmente a través del mercado de valores.

El inconveniente de las compras apalancadas es similar al uso de la deuda en cualquier otra inversión. Este mayor apalancamiento puede poner a la empresa en problemas financieros durante una recesión o un periodo de vacas flacas en su sector.

¿Cómo utilizan las empresas cotizadas el apalancamiento?

Las empresas que cotizan en bolsa suelen tener un acceso eficiente a los mercados de deuda y de acciones. Pueden vender sus propias acciones, comprar sus propias acciones, emitir bonos o pedir préstamos a los bancos. Decidir el nivel adecuado de apalancamiento forma parte de la responsabilidad de la gestión de la tesorería de la empresa.

Los directores financieros de las empresas que cotizan en bolsa son responsables de los mismos cálculos y análisis de ratios que cualquier prestatario. Simplemente lo hacen a una escala mucho mayor. El coste del capital influirá en la decisión entre la deuda y los fondos propios.

Una relación deuda-capital demasiado baja, es decir, una relación deuda-capital positiva, dará lugar a un menor beneficio por acción (BPA). Si los resultados financieros de la empresa son malos, el coste del préstamo en el mercado de bonos puede ser costoso para la empresa.

Conclusión

El apalancamiento puede ser útil cuando es positivo, pero puede ser perjudicial para los rendimientos cuando es negativo. Incluso con un apalancamiento positivo, debes tener cuidado de no endeudarte demasiado.

El apalancamiento positivo es cuando el rendimiento es mayor que el tipo de interés pagado.

El apalancamiento negativo es cuando el rendimiento es menor que el tipo de interés pagado.

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