REITs: qué son, cómo invertir y cuáles son los mejores para generar ingresos pasivos

Descubre la guía más completa sobre los REITs: qué son, cómo funcionan y cómo puedes invertir desde cero, incluso con poco capital. Aquí tienes todo lo que necesitas para empezar a generar rentas pasivas con inmuebles… sin tener que comprar una propiedad.

Bienvenido a la guía definitiva para invertir en REITs

Un espacio creado para ofrecerte una experiencia real e independiente en el mundo de la inversión en REITs. Aquí encontrarás un recorrido PASO A PASO para entender, planificar y ejecutar tu estrategia en el sector inmobiliario cotizado con confianza. Desde los conceptos clave y los distintos tipos de REITs, hasta cómo invertir desde cero, gestionar el riesgo o elegir los mejores activos y ETFs del momento, te acompañamos en cada decisión con información clara, práctica y basada en análisis sólidos. Todo hecho con rigor, pasión y conocimiento financiero real, porque en Finantres creemos que la mejor inversión es la que haces con criterio, diversificación y visión de futuro.

REITs que son y como invertir en ellos

Guía de REITs

¿Qué es un REIT y por qué deberías conocerlo?

Si alguna vez has soñado con invertir en bienes raíces, pero no tienes el capital para comprar una propiedad, no quieres complicarte con inquilinos o simplemente prefieres algo más flexible, los REITs son la solución que estabas buscando. Y créeme, una vez los entiendes, te das cuenta de todo el potencial que ofrecen.

Un REIT (Real Estate Investment Trust o Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) es una empresa que posee, gestiona o financia activos inmobiliarios que generan ingresos, como pueden ser edificios de oficinas, centros comerciales, hospitales, almacenes logísticos o viviendas en alquiler.

Funciona de forma muy parecida a un fondo de inversión, pero en vez de invertir en acciones o bonos, invierte en propiedades físicas o en préstamos sobre propiedades. Y lo mejor: tú puedes comprar participaciones de ese REIT como si compraras una acción en la bolsa, desde cualquier bróker.

A nivel legal, un REIT está obligado a cumplir ciertas condiciones para mantener su estatus fiscal especial. La más importante es que debe repartir al menos el 90% de sus beneficios entre los accionistas en forma de dividendos. A cambio, la empresa no paga impuestos corporativos sobre esos beneficios.

Este modelo convierte a los REITs en auténticas máquinas de generar ingresos pasivos. Tú inviertes en un REIT, y a cambio recibes una parte proporcional de las rentas que generan sus propiedades, sin mover un dedo.

Además, los REITs están regulados y supervisados en la mayoría de los países, lo que aporta transparencia y seguridad al inversor.

La diferencia es clara: con un REIT, no compras una propiedad, compras exposición al negocio inmobiliario.

Invertir directamente en un inmueble implica un desembolso grande, gastos de mantenimiento, impuestos, gestiones legales y muchas veces un préstamo hipotecario. En cambio, con un REIT puedes empezar con poco dinero, tener acceso a propiedades diversificadas en múltiples ubicaciones y sectores, y olvidarte de la gestión del día a día.

Además, si mañana necesitas recuperar tu dinero, puedes vender tus participaciones en el mercado en segundos, algo imposible si eres dueño de una propiedad.

Aquí van tres razones de peso:

  1. Liquidez: La mayoría de los REITs cotizan en bolsa. Eso significa que puedes comprarlos y venderlos como si fueran acciones, sin tener que esperar meses como ocurre con una propiedad.

  2. Diversificación: Con un solo REIT puedes tener exposición a decenas o cientos de activos inmobiliarios distintos, en distintos países o sectores (comercial, residencial, logístico, sanitario, etc.).

  3. Dividendos constantes: Los REITs están obligados a distribuir beneficios. Si buscas ingresos pasivos, pocos productos son tan potentes como este.

Tipos de REITs: elige bien dónde invertir

No todos los REITs son iguales. Y si estás pensando en invertir en este tipo de vehículos, necesitas entender las diferencias entre ellos. Porque no es lo mismo un REIT que invierte en edificios de oficinas que uno que presta dinero para hipotecas. Aquí te explico los tipos principales para que puedas elegir con criterio dónde poner tu dinero.

Son los más comunes y probablemente los que primero te vienen a la cabeza cuando piensas en bienes raíces. Estos REITs poseen, gestionan y alquilan propiedades físicas, como centros comerciales, bloques de viviendas, naves industriales o edificios de oficinas. Su principal fuente de ingresos es el alquiler que cobran a los inquilinos.

Ejemplos:

  • Un REIT residencial que posee miles de apartamentos en alquiler en distintas ciudades.

  • Un REIT de logística que alquila almacenes a grandes operadores de e-commerce.

Este tipo de REIT es ideal si buscas exposición directa al mercado inmobiliario físico y rentas estables por alquiler.

Estos no compran propiedades, sino que invierten en hipotecas y productos financieros respaldados por bienes inmuebles. Básicamente, actúan como prestamistas o compradores de deuda hipotecaria, y obtienen beneficios cobrando los intereses de esos préstamos.

Ejemplo:

  • Un REIT que financia hipotecas residenciales y cobra intereses mensuales.

Los mortgage REITs pueden ofrecer rentabilidades altas, pero también son más sensibles a los movimientos de los tipos de interés.

Como su nombre indica, combinan lo mejor (y lo peor) de los dos mundos anteriores. Tienen una parte de su cartera en propiedades físicas y otra parte en hipotecas. Buscan diversificar su fuente de ingresos y equilibrar los riesgos entre la gestión de activos reales y financieros.

Ejemplo:

  • Un REIT que posee oficinas y también compra paquetes de hipotecas residenciales.

Pueden ser una opción interesante si buscas una exposición más balanceada al sector inmobiliario.

 

Aquí hablamos de cómo puedes acceder a ellos y qué nivel de liquidez tienen.

  • REITs cotizados: Se negocian en bolsa, como cualquier acción. Puedes comprarlos o venderlos en cualquier momento desde tu bróker. Son transparentes, líquidos y accesibles incluso para pequeños inversores.

    Ejemplo: Un REIT listado en el NYSE que puedes comprar desde España o Latinoamérica con cualquier plataforma de inversión.

  • REITs no cotizados: No se negocian en mercados públicos. A veces están abiertos solo para inversores cualificados. Suelen tener menor liquidez, pero algunos ofrecen rentabilidades atractivas en proyectos más específicos.

    Ejemplo: Un fondo cerrado que invierte en hoteles de lujo y solo admite capital durante un periodo determinado.

  • REITs públicos: Están registrados y regulados por organismos oficiales. Pueden ser cotizados o no cotizados, pero en ambos casos tienen estándares de transparencia y están sujetos a auditorías. Son ideales si valoras la seguridad y la información clara.

  • REITs privados: No están registrados en organismos públicos. Generalmente son gestionados por firmas privadas y dirigidos a inversores institucionales o con altos patrimonios. Tienen menos obligaciones de divulgación y, por tanto, más opacidad y riesgo.

Como ves, no todos los REITs se comportan igual ni tienen el mismo perfil de riesgo. La clave está en elegir aquellos que encajan con tu estrategia de inversión, tu horizonte temporal y tu tolerancia al riesgo. ¿Buscas rentas pasivas estables? ¿Te interesa una revalorización a largo plazo? ¿Estás dispuesto a asumir más volatilidad por mayores rendimientos? Aquí empieza tu hoja de ruta.

Cómo invertir en REITs desde cero

Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son una excelente opción para invertir en el sector inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades físicas. Ofrecen diversificación, liquidez y la posibilidad de obtener ingresos pasivos a través de dividendos. A continuación, te explico cómo puedes empezar a invertir en REITs desde cero.

Antes de invertir, es esencial entender qué son los REITs y los diferentes tipos disponibles:​

  • REITs de Capital (Equity REITs): Poseen y gestionan propiedades que generan ingresos por alquiler.​

  • REITs Hipotecarios (Mortgage REITs): Invierten en hipotecas y obtienen ingresos de los intereses.

  • REITs Híbridos: Combinan inversiones en propiedades físicas y en hipotecas.​

Conocer estas categorías te ayudará a seleccionar el tipo de REIT que mejor se adapte a tus objetivos financieros.

Para invertir en REITs desde España, es fundamental seleccionar un bróker confiable y regulado. Dos opciones destacadas son:​

  • Freedom24: Ofrece acceso a más de 1.500 ETFs de emisores reconocidos como iShares y Vanguard, incluyendo aquellos enfocados en REITs. Además, permite invertir en más de 40.000 acciones de mercados europeos, estadounidenses y asiáticos.

  • eToro: Proporciona una plataforma intuitiva con una amplia gama de activos, incluyendo acciones de REITs y ETFs relacionados. eToro también ofrece herramientas de trading social y copy trading, permitiendo a los inversores replicar estrategias de otros usuarios experimentados.

Una vez seleccionada la plataforma:

  • Registro: Completa el proceso de inscripción proporcionando tus datos personales y verificando tu identidad según los requisitos del bróker.​

  • Depósito de fondos: Añade fondos a tu cuenta mediante transferencia bancaria o tarjeta de crédito/débito, según las opciones que ofrezca la plataforma.

Decide si prefieres invertir en acciones individuales de REITs o en ETFs que agrupen varios REITs:​

  • Acciones de REITs individuales: Ideal si deseas analizar y seleccionar empresas específicas del sector inmobiliario.​

  • ETFs de REITs: Ofrecen diversificación instantánea al invertir en múltiples REITs a la vez.​

Algunos ETFs populares que podrías considerar son:​

  • Vanguard Real Estate ETF (VNQ): Sigue el índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.​

  • Schwab U.S. REIT ETF (SCHH): Replica el índice Dow Jones U.S. Select REIT.​

  • iShares U.S. Real Estate ETF (IYR): Sigue el índice Dow Jones U.S. Real Estate.​

Estos ETFs están disponibles en plataformas como Freedom24 y eToro.

Con tu cuenta financiada y los REITs o ETFs seleccionados:​

  • Busca el activo: Utiliza la herramienta de búsqueda de la plataforma para encontrar el REIT o ETF deseado.​

  • Analiza el activo: Revisa su rendimiento histórico, dividendos y otros datos relevantes.​

  • Ejecuta la orden: Decide la cantidad a invertir y coloca la orden de compra.

Después de invertir:​

  • Sigue el rendimiento: Revisa regularmente cómo evolucionan tus inversiones.​

  • Reinvierte los dividendos: Considera reinvertir los dividendos para aprovechar el interés compuesto.​

  • Mantente informado: Estate atento a las noticias del mercado inmobiliario y a las actualizaciones de los REITs en los que has invertido.

Invertir en REITs es una estrategia accesible y efectiva para diversificar tu cartera y obtener ingresos pasivos. Plataformas como Freedom24 y eToro facilitan este proceso, ofreciendo herramientas y recursos para que incluso los inversores principiantes puedan comenzar con confianza. Recuerda siempre investigar y considerar tus objetivos financieros antes de invertir.

Ventajas y riesgos de los REITs

✅ Ventajas de los REITs⚠️ Riesgos de los REITs
1. Ingresos pasivos regulares
Distribuyen dividendos periódicos, muchas veces más altos que en acciones.		1. Sensibilidad a los tipos de interés
Cuando suben los tipos, los REITs suelen caer por su endeudamiento.
2. Diversificación inmobiliaria
Acceso a distintos sectores (residencial, logístico, sanitario…)		2. Riesgo de mercado
Como cualquier activo bursátil, sufre la volatilidad general de los mercados.
3. Alta liquidez
Los REITs cotizados se compran y venden fácilmente, a diferencia de una propiedad física.		3. Dependencia económica
Los REITs pueden verse afectados por recesiones o caídas de demanda inmobiliaria.
4. Accesibilidad
Puedes empezar a invertir con poco capital y sin experiencia previa en inmuebles.		4. Riesgo sectorial
Si un REIT está concentrado en un solo sector (ej: oficinas), es más vulnerable.
5. Requieren poca gestión
No tienes que lidiar con inquilinos, reparaciones ni papeleo.		5. Fiscalidad de dividendos
En algunos países, los dividendos tributan a un tipo alto.
6. Transparencia y regulación
REITs cotizados están regulados, auditados y reportan sus cuentas.		6. Dilución o baja rentabilidad en algunos casos
No todos los REITs son igual de rentables.

🏆 Mejores REITs para invertir hoy

Los centros de datos son fundamentales en la era digital, y los REITs que invierten en este sector han mostrado un crecimiento notable.​

  • Digital Realty Trust (DLR): Uno de los mayores propietarios y operadores de centros de datos a nivel mundial, con una sólida trayectoria en dividendos y expansión global.​

  • Equinix (EQIX): Líder en interconexión y centros de datos, ofreciendo servicios en múltiples continentes y con una creciente demanda en la nube.

El auge del comercio electrónico ha impulsado la demanda de espacios logísticos y almacenes.​

  • Prologis (PLD): Principal propietario y desarrollador de instalaciones logísticas, con presencia en mercados clave y una cartera diversificada.​

  • Tritax Big Box REIT (BBOX): Especializado en almacenes de gran escala en el Reino Unido, atendiendo a empresas de comercio electrónico y distribución.

A pesar de los desafíos del comercio minorista tradicional, ciertos REITs han sabido adaptarse y mantener su rentabilidad.​

  • Realty Income Corporation (O): Conocido como “The Monthly Dividend Company”, posee una amplia gama de propiedades comerciales con inquilinos de alta calidad.​

  • Simon Property Group (SPG): Líder en centros comerciales y outlets premium, con una sólida posición en el mercado estadounidense.

El sector salud ofrece estabilidad y crecimiento, especialmente en tiempos de incertidumbre económica.​

  • Welltower Inc. (WELL): Invierte en infraestructuras de atención médica, incluyendo residencias para ancianos y centros de rehabilitación.​

  • Healthpeak Properties (PEAK): Posee y opera propiedades en los sectores de vida para mayores, laboratorios y oficinas médicas.

📈 Ranking por Rendimiento de Dividendos y Crecimiento

A continuación, se presenta una tabla con algunos de los REITs mencionados, destacando su rendimiento por dividendo y crecimiento esperado:

REITSectorRendimiento por DividendoCrecimiento Esperado
Digital Realty Trust (DLR)Centros de Datos3.5%Alto
Prologis (PLD)Logística2.8%Alto
Realty Income Corp. (O)Retail4.2%Moderado
Welltower Inc. (WELL)Sanidad3.8%Moderado

Nota: Los rendimientos y expectativas de crecimiento están sujetos a cambios según las condiciones del mercado.

🛡️ ETFs Destacados para Diversificar en REITs

Para aquellos inversores que prefieren una diversificación instantánea en el sector inmobiliario, los ETFs de REITs son una excelente opción. Algunos de los más destacados disponibles en España incluyen:

  • iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (IWDP): Este ETF ofrece exposición a empresas inmobiliarias y REITs de mercados desarrollados, con un enfoque en altos rendimientos por dividendo.​

  • SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (GLRE): Proporciona acceso a empresas inmobiliarias y REITs a nivel mundial, replicando el índice Dow Jones Global Select Real Estate Securities.​

  • Vanguard Global Real Estate UCITS ETF (VGRP): Ofrece exposición diversificada al mercado inmobiliario global, invirtiendo en acciones de empresas dedicadas a actividades inmobiliarias.

Estrategias para invertir en REITs a largo plazo

Invertir en REITs no es solo cuestión de comprar y esperar. Si quieres sacarles el máximo partido, necesitas una estrategia clara, pensada para el largo plazo. Ya sea que estés construyendo tu cartera desde cero o buscando optimizar tus ingresos pasivos, aquí tienes las claves para hacerlo bien.

La diversificación es fundamental. No te limites a un solo sector (por ejemplo, residencial o logístico), ni a un único país. Repartir tu inversión entre diferentes tipos de REITs y regiones geográficas te ayudará a reducir el riesgo.

¿Cómo hacerlo?

  • Mezcla sectores: data centers, sanidad, logística, retail, vivienda…

  • Incluye REITs de diferentes países o elige ETFs globales.

  • Combina REITs de alto dividendo con otros de mayor crecimiento.

Ejemplo práctico:

  • 30% en REITs de centros de datos (DLR, EQIX)

  • 25% en REITs logísticos (PLD, BBOX)

  • 20% en REITs de sanidad (WELL, PEAK)

  • 15% en ETFs globales (VNQ, REET)

  • 10% en REITs hipotecarios si estás dispuesto a asumir más riesgo

Los REITs suelen pagar dividendos altos y frecuentes (trimestrales o incluso mensuales). Si los reinviertes en lugar de gastarlos, activarás el efecto bola de nieve del interés compuesto.

Consejo práctico: Activa la opción de reinversión automática de dividendos (DRIP) si tu bróker lo permite, o hazlo manualmente cada vez que recibas pagos. Freedom24 y eToro te permiten reinvertir fácilmente en los mismos activos.

No trates de adivinar cuándo es el mejor momento para entrar. Lo más efectivo es invertir de forma periódica, por ejemplo, una cantidad fija cada mes. Esta estrategia reduce el impacto de la volatilidad y suaviza el coste de entrada.

Ejemplo: invertir 200 € al mes en ETFs de REITs, sin importar si el mercado sube o baja.

Los REITs cotizados se mueven como las acciones. Eso significa que pueden bajar, y lo harán. Pero recuerda que estás invirtiendo en activos físicos que generan ingresos reales. Si has hecho una buena selección, el tiempo está a tu favor.

Regla de oro: en REITs a largo plazo, el dividendo manda. Mientras las empresas mantengan sus pagos, no hay por qué entrar en pánico.

Una vez al trimestre o al semestre, revisa tu cartera:

  • ¿Han cambiado los fundamentales de algún REIT?

  • ¿Siguen pagando dividendos de forma estable?

  • ¿Se ha desbalanceado la cartera y necesitas reajustar?

No necesitas obsesionarte con el día a día, pero sí tener cierto control estratégico.

Si tu objetivo final es vivir de los ingresos que generen tus REITs, planifica con tiempo. Elige aquellos con historial sólido de dividendos y sectores estables. Puedes ir migrando progresivamente de REITs de crecimiento a otros más defensivos y predecibles.

Ejemplos ideales para esta fase:

  • Realty Income (O)

  • STAG Industrial

Invertir en REITs a largo plazo funciona si tienes claro tu plan:

  • Diversifica bien

  • Reinvierte dividendos

  • Sé constante con tus aportaciones

  • No tomes decisiones emocionales

  • Y, sobre todo, piensa en años, no en días

El mercado inmobiliario evoluciona, pero siempre será una piedra angular de la economía. Y con los REITs, puedes formar parte de él sin complicarte la vida.

7. Recursos y herramientas para seguir aprendiendo

Una buena inversión empieza con una buena información. Y en el mundo de los REITs, estar actualizado marca la diferencia. Aquí te dejo las mejores fuentes para aprender, informarte y mejorar como inversor inmobiliario desde tu ordenador o móvil.

  • Finantres – Nuestra web (😉) con artículos pensados para ti, claros, accionables y en español. Aquí hablamos de los mejores REITs, cómo analizarlos, fiscalidad y estrategias reales para vivir de rentas.

  • Seeking Alpha – Ideal si entiendes inglés. Aquí encontrarás análisis detallados, opiniones de inversores y debates actualizados sobre REITs individuales, ETFs y tendencias del sector.

  • Nareit.org – Web oficial de la National Association of Real Estate Investment Trusts. Fuente confiable y técnica, con informes de mercado, estadísticas y recursos educativos.

  • We Study Billionaires (The Investor’s Podcast) – Aunque no se centra solo en REITs, trata estrategias de inversión a largo plazo muy aplicables a este tipo de activos.

  • REITs Week – Ideal para estar al tanto de fusiones, adquisiciones y movimientos importantes en el sector de REITs globales.

  • Inversión para Humanos – En español, muy accesible, con charlas sobre generación de ingresos pasivos, ETFs y estrategias a largo plazo que encajan muy bien con REITs.

  • The Intelligent REIT Investor (Brad Thomas) – Un clásico moderno para entender cómo analizar REITs como un profesional. Muy recomendable si sabes inglés.

  • The Millionaire Real Estate Investor (Gary Keller) – Aunque está enfocado a inversión directa en inmuebles, muchas ideas se aplican perfectamente a REITs.

  • La Bolsa o la Vida (Joe Dominguez y Vicki Robin) – No es específico de REITs, pero es brutal para cambiar tu mentalidad sobre el dinero y las inversiones a largo plazo.

  • Freedom24 – Bróker regulado con acceso a REITs y ETFs internacionales. Incluye herramientas de análisis técnico y fundamental, alertas y noticias del mercado.

  • eToro – Plataforma social donde puedes ver qué están comprando otros inversores, copiar carteras y debatir sobre ideas de inversión.

  • JustETF – Muy útil para encontrar ETFs de REITs, comparar rentabilidades, comisiones y ver su composición exacta.

  • TradingView – Si quieres hacer análisis técnico más avanzado, es una de las mejores plataformas gratuitas (o con opción PRO).

  • Nareit T-Tracker – Para seguir de cerca las métricas clave de los REITs: ocupación, rentabilidad, NAV, dividendos, etc.

  • Dividend Growth Investor (Substack) – Análisis muy bien escritos sobre REITs y empresas que pagan dividendos crecientes.

  • Twitter (X) – Cuentas como @reitwatcher o @DividendGrowth te dan info directa y filtrada sobre movimientos en el sector inmobiliario.

Aprender sobre REITs no es un sprint, es una maratón. No se trata de dominar todo en un día, sino de construir poco a poco el conocimiento que te permita tomar mejores decisiones con tu dinero.

Y ahora que tienes los recursos, ¿por qué no empezar con tu primer REIT hoy?

Preguntas frecuentes sobre los REITs

Una duda muy común entre inversores. Aquí puedes explicar que:

  • Los dividendos recibidos de REITs extranjeros tributan como rendimientos del capital mobiliario.

  • En España, el primer tramo (hasta 6.000 €) tributa al 19%, y puede llegar hasta el 28% si se superan los 200.000 €.

  • Muchos REITs americanos retienen impuestos en origen (el 15% en EE.UU.), pero se puede compensar con la doble imposición internacional.

Muy útil para captar a principiantes. Puedes comentar que:

  • Sí, gracias a plataformas como eToro o Freedom24 se puede invertir desde menos de 100 €.

  • Los ETFs de REITs permiten exposición diversificada sin necesitar grandes cantidades.

  • No hace falta comprar propiedades, ni pagar escrituras, ni asumir deudas.

Aquí puedes destacar que:

  • Un REIT cotiza en bolsa, un fondo inmobiliario no.

  • Los REITs tienen más liquidez y transparencia.

  • Los fondos inmobiliarios suelen tener ventanas de reembolso limitadas y menor flexibilidad.

  • Fiscalmente también son diferentes.

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