¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España?
Cuando decides dar el paso de comprar una vivienda, no solo estás pensando en el precio del inmueble, sino también en los impuestos asociados a la operación, que pueden suponer una cantidad importante. Aquí te explico de forma clara y directa qué tributos debes tener en cuenta, y cómo varían según el tipo de vivienda.
1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Este impuesto solo se paga si compras una vivienda nueva directamente al promotor o constructor. El tipo general es del 10 % del valor de la vivienda. Sin embargo, si se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública, el IVA puede reducirse hasta el 4 %.
Por ejemplo, si compras una casa nueva por 200.000 €, tendrás que pagar 20.000 € de IVA adicionales.
2. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Este impuesto se aplica si compras una vivienda de segunda mano, es decir, usada. No se paga IVA en este caso, sino el ITP. El porcentaje depende de la comunidad autónoma, pero oscila entre el 6 % y el 10 %.
Por ejemplo, si compras una casa usada en Madrid por 200.000 €, pagarás un 6 %, es decir, 12.000 € de ITP.
3. AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Este impuesto se paga en ambos casos (vivienda nueva o usada), solo cuando la compra se inscribe en el Registro de la Propiedad y se otorga en escritura pública. También depende de la comunidad autónoma, y suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio escriturado.
Si compras una vivienda nueva de 200.000 € y en tu comunidad el AJD es del 1 %, pagarás 2.000 €.
¿Vivienda nueva o usada? Diferencias fiscales clave
- Vivienda nueva: pagas IVA + AJD.
- Vivienda usada: pagas ITP (no IVA) + posiblemente AJD si se inscribe.
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Deducciones fiscales por compra de vivienda habitual
Una vez tienes claro los impuestos que conlleva la compra de una casa, es momento de ver cómo puedes recuperar parte de ese dinero a través de deducciones fiscales, si cumples ciertos requisitos. Aquí es donde muchas personas se equivocan o simplemente no aprovechan lo que les corresponde.
¿Quién puede acceder a estas deducciones?
La clave está en la fecha de compra de la vivienda. Si compraste tu casa antes del 1 de enero de 2013, puedes beneficiarte de la deducción por inversión en vivienda habitual.
Esta deducción ya no está disponible para compras posteriores a esa fecha, salvo que ya la estuvieras aplicando antes y sigas cumpliendo las condiciones.
¿Cuánto puedes deducir?
La normativa estatal permite deducir hasta un 15 % de las cantidades invertidas anualmente (como cuotas de hipoteca o pagos al promotor), con un máximo de 9.040 € al año. Esto significa que puedes ahorrar hasta 1.356 € en tu declaración de la renta si llegas al límite.
Ojo, esta deducción se aplica sobre los pagos hechos para adquirir, construir o rehabilitar tu vivienda habitual, no sobre segundas residencias o inmuebles para alquilar.
¿Cómo se aplica esta deducción?
Tienes que indicarlo en tu declaración del IRPF, concretamente en las casillas habilitadas para “deducción por inversión en vivienda habitual”. La Agencia Tributaria ya suele sugerirlo automáticamente si lo venías haciendo, pero es tu responsabilidad verificarlo.
También es importante que guardes todos los justificantes de pago, ya que pueden requerírtelos si hay revisión.
Reducciones autonómicas que puedes aprovechar
Después de revisar las deducciones estatales, es fundamental que sepas que las comunidades autónomas también ofrecen sus propias reducciones y bonificaciones fiscales al comprar una vivienda. Este punto suele pasarse por alto, pero puede marcar una gran diferencia en lo que pagas, especialmente si cumples ciertos perfiles.
¿Qué tipos de bonificaciones existen?
Las bonificaciones autonómicas suelen aplicarse sobre impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el AJD, y pueden reducir notablemente el porcentaje a pagar, según tu situación y la comunidad en la que compres.
Por ejemplo, algunas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de protección oficial. Otras permiten aplicar reducciones si la vivienda va a ser tu residencia habitual o si el valor no supera ciertos límites.
En muchos casos, estas reducciones pueden bajar el ITP del 8 % o 10 % general hasta un 3 % o incluso menos.
¿Cómo saber qué aplica en tu comunidad?
Cada comunidad autónoma publica esta información en su web oficial de Hacienda o Tributos. Lo más eficaz es entrar directamente en la web de tu comunidad y buscar las bonificaciones sobre la compra de vivienda. Allí verás los requisitos, los trámites y cómo solicitarlas.
Además, es recomendable consultar con un asesor fiscal o notario local, ya que están muy familiarizados con las normativas vigentes y te pueden orientar para no perder ninguna oportunidad de ahorro.
Bonificaciones para jóvenes, familias numerosas y discapacitados
Siguiendo con las ventajas fiscales que varían según tu perfil personal, es importante que conozcas que hay bonificaciones muy interesantes para colectivos específicos como jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad. Estas ayudas pueden traducirse en importantes reducciones de impuestos al momento de comprar tu vivienda.
Bonificaciones para jóvenes
Muchas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP si el comprador tiene menos de 35 años y adquiere su primera vivienda habitual.
Los requisitos habituales suelen ser:
- Tener residencia legal en la comunidad.
- Que el inmueble sea vivienda habitual.
- Que el valor de la vivienda no supere un cierto límite (por ejemplo, 180.000 € o 240.000 €, según la comunidad).
En algunos casos, el ITP puede reducirse al 3 %, lo que supone un ahorro significativo respecto al tipo general.
Bonificaciones para familias numerosas
Las familias numerosas pueden acceder a tipos reducidos tanto en ITP como en AJD, además de otras ventajas al financiar la compra con hipoteca.
Requisitos comunes:
- Estar reconocidos oficialmente como familia numerosa.
- Que la vivienda comprada sea para residencia habitual.
- En ocasiones, se exige que tenga una superficie mínima.
Los beneficios incluyen:
- ITP reducido que puede llegar al 4 %.
- Posibilidad de aplicar exenciones adicionales en impuestos municipales como la plusvalía o el IBI.
Bonificaciones para personas con discapacidad
Las personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33 % también tienen derecho a tipos impositivos reducidos en la compra de vivienda habitual.
Entre los requisitos más habituales están:
- Acreditar el grado de discapacidad.
- Adquirir la vivienda para uso habitual, no inversión.
- El precio de compra debe estar dentro de los límites que establece cada comunidad.
Estas reducciones también pueden aplicarse en el AJD o en ayudas complementarias al acceso a la vivienda protegida.
Cómo ahorrar impuestos si financias tu casa con hipoteca
Después de analizar las bonificaciones disponibles por perfil del comprador, toca hablar de una realidad muy común: la mayoría de personas financian su vivienda con una hipoteca. Lo que muchos no saben es que, además de conseguir financiación, pueden optimizar fiscalmente esta operación si actúan con inteligencia.
Deducción por intereses de la hipoteca (solo para compras anteriores a 2013)
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y sigues pagando una hipoteca, puedes seguir beneficiándote de la deducción estatal por inversión en vivienda habitual.
Esta deducción incluye:
- El capital amortizado.
- Los intereses pagados.
El límite es el mismo que mencionamos antes: 15 % sobre un máximo de 9.040 € al año, lo que representa un ahorro máximo de 1.356 € anuales.
Importante: si haces amortizaciones anticipadas, puedes optimizar esta deducción todos los años hasta agotar el límite.
¿Y si compraste después de 2013?
Aunque no puedes aplicar esa deducción estatal, algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones propias sobre los intereses o sobre situaciones específicas como hipotecas para jóvenes o familias con rentas bajas. Revisa tu caso en Hacienda de tu comunidad.
Comisiones deducibles y gastos vinculados
Algunos gastos vinculados a la hipoteca pueden tener tratamiento fiscal favorable o ser reclamables:
- Comisiones de apertura o estudio (si fueron abusivas, podrías reclamarlas).
- Gastos de notaría, registro o gestoría compartidos por la entidad (en algunos casos puedes recuperar parte del dinero si hubo cláusulas abusivas).
Consejos para optimizar fiscalmente tu hipoteca
- Usa una cuenta específica para pagar la hipoteca, como las que ofrece bunq, para tener el control total de los pagos y ahorrar automáticamente para las cuotas.
- Revisa cada año si te interesa hacer amortización anticipada para desgravar más si tienes derecho a deducción.
- Compara condiciones con tu banco y negocia siempre comisiones y seguros vinculados. Todo lo que puedas reducir aquí es ahorro directo.
