🧩 Tabla comparativa rápida: Crowdfunding inmobiliario vs REITs
| Característica | Crowdfunding inmobiliario | REITs (SOCIMIs) |
|---|---|---|
| Accesibilidad | Alta. Desde 50 € en muchas plataformas. | Alta. Se puede invertir desde pocos euros a través de brokers. |
| Liquidez | Baja. El dinero se bloquea durante meses o años. | Alta. Se pueden comprar y vender en mercados como acciones. |
| Diversificación | Baja. Sueles invertir en un único inmueble o proyecto. | Alta. Inviertes en carteras de activos inmobiliarios diversificados. |
| Rentabilidad esperada | Alta. A menudo entre el 8 % y el 12 % anual. | Moderada. Alrededor del 4 % – 6 % anual por dividendos. |
| Riesgo | Alto. Riesgo de impago o que el proyecto no se complete. | Medio. Riesgo de mercado, pero con activos consolidados. |
| Tipo de inversión | Directa en proyectos concretos (deuda o capital). | Indirecta en empresas que gestionan activos inmobiliarios. |
| Fiscalidad | Se tributa por IRPF como rendimiento de capital o ganancias. | Tributación más favorable para SOCIMIs y beneficios por dividendos. |
| Gestión | Pasiva. La plataforma gestiona el proyecto, tú solo eliges y esperas. | Pasiva. Son empresas cotizadas, tú solo compras acciones. |
| Plataformas habituales | Urbanitae, Housers, StockCrowdIN, Inveslar. | Freedom24, eToro, XTB. |
| Regulación en España | CNMV supervisa las plataformas (Ley de financiación participativa). | REITs regulados como SOCIMIs por la Ley 11/2009. |
💡 Consejo Finantres: Si buscas mayor rentabilidad y no te importa esperar, el crowdfunding puede ser ideal. Pero si prefieres liquidez y diversificación inmediata, los REITs son más cómodos y flexibles.
👉 Aquí los mejores brokers para invertir en REITs
👉 Aquí las mejores plataformas para invertir en Crowdfunding
¿Qué son el Crowdfunding inmobiliario y cómo funciona?
El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión colectiva donde múltiples personas aportan pequeñas cantidades de dinero para financiar un proyecto inmobiliario. En lugar de comprar una propiedad entera tú solo, puedes invertir desde 50 € en proyectos de vivienda, locales comerciales o desarrollos urbanísticos.
Este tipo de inversión se realiza a través de plataformas especializadas, como Urbanitae, Housers o Inveslar, que seleccionan proyectos, los publican y se encargan de toda la gestión. Tú eliges en qué proyectos participar, cuánto invertir y esperas a obtener rendimientos por alquileres o plusvalías al vender el inmueble.
👉 ¿Qué es el Crowdfunding?
👉 Cómo invertir en Crowdfunding
Tipos de crowdfunding inmobiliario
Existen dos grandes modalidades dentro de esta inversión:
- Crowdfunding de deuda: Prestas dinero al promotor con un tipo de interés fijo. Es más predecible, pero con rentabilidad limitada.
- Crowdfunding de capital (equity): Inviertes como copropietario del inmueble, y participas en los beneficios. Mayor potencial de rentabilidad, pero también más riesgo.
Ambos modelos tienen perfiles diferentes: el de deuda es para inversores más conservadores, mientras que el de capital es más adecuado si buscas rentabilidad alta a medio/largo plazo.
Ventajas y desventajas
✅ Ventajas del crowdfunding inmobiliario
- Baja barrera de entrada: puedes invertir con poco capital, desde 50 € en algunos casos.
- Acceso a proyectos exclusivos: edificios en zonas prime o desarrollos con alta proyección.
- Rentabilidad elevada: en modelos de equity, se pueden alcanzar rentabilidades entre el 8 % y el 12 % anual.
- Diversificación geográfica y por tipo de inmueble: puedes repartir tu inversión entre varios proyectos.
❌ Desventajas del crowdfunding inmobiliario
- Poca liquidez: el dinero queda invertido durante años sin posibilidad de retirarlo antes.
- Riesgo de ejecución: si el promotor no termina el proyecto o surgen problemas, puedes perder parte o toda la inversión.
- No hay mercado secundario real: no puedes vender tu participación fácilmente.
- Fiscalidad menos favorable: tributas como rendimientos de capital o ganancias, sin bonificaciones especiales.
👉 Ventajas y desventajas de Crowdfunding
¿Qué es un REIT (SOCIMI) y cómo funciona?
Después de ver cómo funciona el crowdfunding inmobiliario, ahora toca hablar de los REITs, conocidos en España como SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Estas entidades invierten en inmuebles generadores de rentas —como oficinas, centros comerciales, viviendas o naves logísticas— y reparten los beneficios con sus accionistas en forma de dividendos.
La gran diferencia es que las SOCIMIs cotizan en bolsa, lo que significa que puedes comprar acciones como si fueran una empresa más. Esto les da una liquidez inmediata, y hace que puedas entrar o salir de la inversión con un solo clic desde tu bróker online.
👉 ¿Qué son los REITs?
👉 Cómo invertir en REITs
Ejemplos reales
En España, algunas de las SOCIMIs más relevantes son:
- Merlin Properties: una de las mayores del país, con activos valorados en más de 12.000 millones de euros, incluyendo oficinas y centros logísticos.
- Colonial: centrada en oficinas premium en ciudades como Madrid, Barcelona o París.
- Lar España: especializada en centros comerciales y parques de medianas.
A nivel internacional, puedes acceder a REITs como:
- Realty Income (EE.UU.): conocida por pagar dividendos mensuales.
- Prologis: especializada en logística global.
- Digital Realty: invierte en centros de datos, un sector en auge por el crecimiento de la nube y el almacenamiento digital.
La ventaja es que puedes diversificar con facilidad, comprando acciones de distintas SOCIMIs en España y fuera, todo desde un mismo bróker.
Ventajas y desventajas
✅ Ventajas de invertir en REITs (SOCIMIs)
- Liquidez inmediata: puedes comprar o vender tus acciones en cualquier momento.
- Dividendos regulares: muchas SOCIMIs reparten el 80 % o más de sus beneficios.
- Diversificación automática: una sola SOCIMI puede tener cientos de activos.
- Fiscalidad ventajosa: están exentas de impuestos sobre beneficios, y tú tributas solo por los dividendos.
- Inversión sencilla y pasiva: no tienes que elegir proyectos ni preocuparte por gestiones.
❌ Desventajas de invertir en REITs
- Volatilidad bursátil: como cualquier acción, su precio puede fluctuar por el mercado.
- Dividendos no garantizados: aunque sean estables, no son fijos ni asegurados.
- Menor rentabilidad comparativa: frente a crowdfunding, el retorno es más moderado (entre el 4 % y el 6 % anual).
- Gastos de gestión: algunas REITs tienen estructuras complejas que reducen márgenes.
👉 Ventajas y desventajas de REITs
Diferencias clave entre Crowdfunding inmobiliario y REITs (SOCIMIs)
Ya conoces cómo funciona cada instrumento, sus ejemplos y sus pros y contras. Ahora vamos a comparar punto por punto las diferencias esenciales entre invertir en crowdfunding y apostar por REITs para que tengas total claridad a la hora de elegir cuál se adapta mejor a ti.
Rentabilidad esperada
La rentabilidad en crowdfunding inmobiliario suele ser más alta, especialmente si inviertes en proyectos de equity. Aquí es frecuente ver cifras entre el 8 % y el 12 % anual, aunque no están garantizadas y dependen del éxito del proyecto.
En cambio, los REITs ofrecen rentabilidades más estables y predecibles, aunque más moderadas. Lo habitual es obtener entre un 4 % y un 6 % anual, mayoritariamente por los dividendos que reparten las SOCIMIs.
La clave aquí está en tu perfil: si buscas rendimiento más alto y estás dispuesto a asumir más riesgo, el crowdfunding te interesa más. Si prefieres ingresos estables y menor exposición, los REITs son ideales.
Riesgo y volatilidad
El crowdfunding tiene un riesgo operativo alto. Si el proyecto falla, no hay garantía de recuperar tu dinero. Además, el riesgo depende en gran parte del promotor, la ubicación y el desarrollo del inmueble.
Por su parte, los REITs tienen menos riesgo individual, ya que diversifican en múltiples activos. Sin embargo, al cotizar en bolsa, están expuestos a la volatilidad del mercado, algo que puede afectar el valor de tus acciones en el corto plazo.
En resumen: más riesgo en crowdfunding por proyecto, más volatilidad en REITs por mercado.
Horizonte temporal
El horizonte en crowdfunding es más largo y rígido. Tu inversión suele quedar bloqueada entre 12 y 60 meses, según el tipo de proyecto. No puedes salir antes.
Los REITs permiten una inversión mucho más flexible. Al cotizar en bolsa, puedes mantener tu inversión tanto tiempo como quieras, o salir al día siguiente si lo necesitas.
Por eso, si no te importa esperar y buscas largo plazo, el crowdfunding tiene sentido. Si necesitas más libertad, los REITs te lo ponen fácil.
Liquidez
Aquí no hay duda: los REITs ganan por goleada. Puedes vender tus acciones en cualquier momento, sin apenas costes ni complicaciones.
En cambio, el crowdfunding es totalmente ilíquido. No puedes vender tu participación antes de que acabe el proyecto. Y si surge algún problema, podrías tardar mucho más en recuperar tu dinero.
Si valoras tener el control y acceso inmediato a tu inversión, los REITs son la opción adecuada.
Fiscalidad
En crowdfunding, los beneficios tributan en el IRPF como rendimientos del capital mobiliario (intereses o dividendos) o como ganancias patrimoniales si hay plusvalía en la venta del inmueble.
Las SOCIMIs, por su parte, están exentas de pagar impuesto de sociedades. Solo tributas tú como inversor, principalmente por los dividendos que cobras, lo que genera una estructura fiscal más eficiente.
👉 Ventajas y desventajas de Crowdfunding
👉 Ventajas y desventajas de REITs
Facilidad para invertir
Ambos instrumentos son bastante sencillos, pero hay matices:
- Crowdfunding requiere elegir proyectos concretos, leer la documentación, valorar al promotor y entender el plan financiero. Las plataformas hacen un buen filtrado, pero tú eliges cada inversión.
- REITs son mucho más automáticos: compras acciones de una empresa inmobiliaria, igual que si compras acciones de Apple o Telefónica. En minutos puedes estar invertido desde tu bróker habitual.
Por tanto, si buscas una inversión pasiva, rápida y diversificada, los REITs son más cómodos. El crowdfunding, en cambio, te permite un mayor control sobre cada proyecto, aunque con más dedicación inicial.
¿Cuál te conviene más según tu perfil de inversor?
Ya tienes claro cómo funciona cada instrumento, sus ventajas y las diferencias más importantes. Pero ahora viene lo que de verdad importa: ¿cuál encaja mejor contigo y con tu forma de invertir?
No todos buscamos lo mismo. Hay quien prioriza la seguridad, otros quieren ingresos regulares, y muchos prefieren apostar por el largo plazo. Aquí te ayudo a identificar qué opción es mejor para ti, según tus objetivos.
Si buscas seguridad
Si tu prioridad es minimizar el riesgo y proteger tu capital, entonces los REITs (SOCIMIs) son tu mejor opción. Aunque también tienen riesgos, están diversificados, cotizan en mercados regulados y sus activos suelen ser inmuebles estables como oficinas, centros logísticos o viviendas en alquiler.
Además, puedes entrar y salir fácilmente, lo que te da una gran libertad de movimiento.
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Si quieres ingresos periódicos
Si tu objetivo es generar una renta constante, los REITs también destacan. Estas sociedades reparten gran parte de sus beneficios en forma de dividendos, algunos incluso de forma mensual (como Realty Income, en EE.UU.).
Esto los convierte en una excelente opción si buscas complementar tu salario, planificar tu jubilación o tener un ingreso recurrente sin vender tus activos.
👉 Cómo invertir en REITs
👉 Ventajas y desventajas de REITs
Si prefieres crecimiento a largo plazo
Ahora bien, si lo que quieres es hacer crecer tu patrimonio a largo plazo y estás dispuesto a asumir algo más de riesgo, el crowdfunding inmobiliario puede darte mayores alegrías.
La posibilidad de participar en proyectos desde su fase inicial te permite acceder a una rentabilidad más alta, especialmente si se trata de crowdfunding de equity, donde compartes beneficios como si fueras un copropietario.
Eso sí, debes estar preparado para dejar tu dinero inmovilizado durante varios años.
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Casos prácticos
👨 Luis, 55 años — Perfil conservador
Luis está pensando en su jubilación. Quiere estabilidad, ingresos regulares y no complicarse. Invierte 20.000 € en varias SOCIMIs a través de eToro y XTB, y consigue un 5 % anual en dividendos, que le llegan sin mover un dedo.
👩 Carla, 32 años — Perfil dinámico
Carla está construyendo su futuro financiero. Tiene experiencia en inversiones y busca rentabilidad alta a largo plazo. Decide invertir 5.000 € en diferentes proyectos de Urbanitae. Uno de ellos le devuelve un 12 % anual tras 24 meses. Está cómoda asumiendo los riesgos porque tiene tiempo para esperar.
Opinión de expertos: ¿Crowdfunding inmobiliario o REITs en 2025?
En 2025, los expertos coinciden en que ambos instrumentos seguirán creciendo, pero con caminos diferentes. El crowdfunding inmobiliario se perfila como una opción atractiva para quienes buscan rentabilidades más elevadas en un entorno de tipos de interés más estables. Además, la profesionalización de las plataformas como Urbanitae o StockCrowdIN, junto con una regulación más clara, da más confianza a los inversores que apuestan por proyectos concretos con visión de largo plazo.
Por otro lado, los REITs (SOCIMIs) mantienen su fortaleza como herramienta de inversión sólida, líquida y diversificada. En 2025, con el sector inmobiliario europeo moderadamente alcista y la inflación bajo control, se espera que estas sociedades sigan ofreciendo dividendos atractivos y estabilidad, especialmente para los perfiles conservadores. Los expertos apuntan a que, ante posibles incertidumbres económicas, los REITs serán una pieza clave en carteras equilibradas.
