Calculadora hipotecaria
Amortización total de hipoteca
Calcula la cuota, los intereses y el coste total pendiente. Añade una amortización anticipada opcional para comparar cuánto podrías ahorrar reduciendo plazo o cuota.
Ver cuadro de amortización completo
Cuadro mensual estimado
La amortización extraordinaria inicial, si existe, se aplica antes de la primera cuota del escenario y no aparece como una cuota mensual.
| Mes | Cuota | Interés | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| Total cuotas | — | — | — | 0,00 € |
Estimación para hipoteca a tipo fijo con sistema francés y pagos mensuales. No incluye seguros, impuestos, gastos de compraventa ni otros costes del préstamo. La última cuota puede variar ligeramente por ajuste del saldo pendiente.
Resumen rápido
- La calculadora está diseñada para hipotecas a tipo fijo, pagos mensuales y sistema de amortización francés.
- Introduce el capital que debes ahora, no el importe que pediste originalmente.
- Introduce el TIN anual, no la TAE.
- Puedes simular una amortización anticipada y elegir entre reducir plazo manteniendo la cuota o reducir cuota manteniendo el plazo.
- Si existe una comisión por amortización, puedes incorporarla para que el ahorro mostrado sea neto de esa comisión.
- El total a pagar desde hoy incluye la amortización extraordinaria, las futuras cuotas y la comisión indicada.
- No incluye seguros, impuestos, gastos de compraventa, gastos de cancelación registral ni otros costes ajenos al propio cálculo del préstamo.
- No simula futuras revisiones de una hipoteca variable.
Cómo usar la calculadora de amortización de hipoteca
La calidad del resultado depende sobre todo de que introduzcas bien tres datos. Puedes encontrarlos normalmente en la información de tu préstamo o solicitarlos a tu entidad.
| Dato | Qué debes introducir | Error que conviene evitar |
|---|---|---|
| Capital pendiente | El principal que todavía debes | Introducir el importe original de la hipoteca |
| TIN anual | El tipo nominal que se aplica a tu préstamo | Utilizar la TAE |
| Plazo restante | El tiempo que queda hasta vencimiento | Volver a introducir el plazo inicial |
| Amortización anticipada | La cantidad extraordinaria que quieres devolver | Confundirla con una cuota normal |
| Comisión | El importe que corresponda según tu contrato y tu entidad | Dar por hecho que siempre existe o aplicar automáticamente el máximo legal |
El punto más importante es el capital pendiente. Si pediste 200.000 € pero ya solo debes 147.000 €, debes introducir 147.000 €.
Lo mismo ocurre con el plazo. Una hipoteca contratada a 30 años de la que quedan 18 debe simularse utilizando esos 18 años restantes, porque el objetivo es calcular lo que sucede desde hoy.
Si quieres ordenar antes toda tu situación financiera, nuestra guía de finanzas personales puede ayudarte a poner en contexto deuda, ahorro y liquidez.
Qué significa cada resultado de la calculadora
La herramienta no se limita a darte una cuota. La idea es que puedas entender cuánto dinero saldrá de tu bolsillo desde ahora y qué parte corresponde a capital, intereses o comisión.
Cuota mensual estimada
Es la cantidad que pagarías cada mes según el capital pendiente, el TIN y el plazo introducidos.
En una amortización destinada a reducir cuota, esta cifra baja. Si eliges reducir plazo, se mantiene aproximadamente la cuota del escenario inicial y lo que disminuye es el número de mensualidades.
La última cuota puede ser algo diferente porque se ajusta para dejar el saldo exactamente a cero.
Intereses totales pendientes
Son todos los intereses que generarías desde el momento de la simulación hasta terminar de pagar la deuda.
Esta cifra es especialmente útil para valorar una amortización anticipada. No importa solo cuánto baja la cuota: importa cuántos intereses desaparecen realmente.
Total a pagar desde hoy
Esta cifra evita una confusión bastante habitual.
Sin amortización anticipada:
Total desde hoy = suma de todas las cuotas futuras.
Con amortización anticipada:
Total desde hoy = amortización extraordinaria + cuotas futuras + comisión indicada.
Por eso, adelantar 20.000 € no significa que el total a pagar vaya a reducirse automáticamente en 20.000 €. Ese capital ibas a devolverlo igualmente. El ahorro procede fundamentalmente de los intereses que dejas de generar, descontando la posible comisión.
Plazo restante estimado
Si mantienes el plazo, seguirá siendo prácticamente el introducido inicialmente.
Si eliges reducir plazo, la calculadora continúa aplicando la cuota de referencia hasta que el saldo pendiente llega a cero. Así puedes ver cuántos meses de hipoteca eliminas.
Ahorro neto estimado
Compara lo que pagarías sin hacer nada con el coste completo del escenario de amortización.
En este modelo:
Ahorro neto ≈ intereses evitados − comisión de amortización.
La propia amortización extraordinaria no se considera una pérdida: simplemente estás devolviendo antes una parte del capital que, de otro modo, devolverías mediante cuotas futuras.
¿Qué es mejor: amortizar reduciendo plazo o reduciendo cuota?
Las dos alternativas reducen deuda, pero resuelven problemas distintos.
Reducir plazo suele ser la opción que más intereses ahorra cuando mantienes el mismo tipo de interés y la misma cuota. El motivo es sencillo: continúas pagando una cantidad elevada cada mes y eliminas capital con mayor rapidez.
Reducir cuota tiene más sentido si tu prioridad es ganar margen mensual. Pagas menos cada mes, aunque mantienes la deuda durante más tiempo y, por tanto, el ahorro de intereses suele ser inferior.
El propio Banco de España contempla estas dos posibilidades al explicar la amortización parcial: bajar las cuotas pendientes o adelantar el vencimiento del préstamo.
Ejemplo práctico: amortizar 20.000 € de una hipoteca
Supongamos, como ejemplo ilustrativo, que quedan:
- 150.000 € de capital.
- 20 años.
- TIN fijo del 3 %.
- 240 mensualidades.
- Amortización anticipada de 20.000 €.
- Comisión introducida manualmente de 200 €.
El resultado aproximado sería:
| Escenario | Cuota | Plazo | Intereses pendientes | Total desde hoy | Ahorro neto |
| No amortizar | 831,90 € | 240 meses | 49.655 € | 199.655 € | — |
| Amortizar y reducir cuota | 720,98 € | 240 meses | 43.034 € | 193.234 € | 6.421 € |
| Amortizar y reducir plazo | 831,90 €* | 199 meses | 35.055 € | 185.255 € | 14.400 € |
*La última cuota sería inferior por el ajuste final del saldo.
Reducir cuota libera unos 111 € mensuales, mientras que reducir plazo permitiría terminar aproximadamente 41 meses antes y ahorrar bastante más en intereses.
Ninguna opción es automáticamente mejor para todo el mundo. Si esos 111 € mensuales marcan la diferencia entre ir justo o tener un presupuesto cómodo, reducir cuota puede ser perfectamente razonable. Puedes revisar también nuestra guía sobre presupuesto o aprender cómo crear tu presupuesto paso a paso antes de decidir.
Cómo funciona el sistema francés de amortización
En el sistema francés, habitual en las hipotecas españolas, la cuota permanece constante mientras no cambie el tipo de interés, pero la composición de esa cuota sí cambia cada mes.
Al principio debes más capital, por lo que pagas más intereses. Conforme disminuye el saldo pendiente, los intereses de cada mensualidad bajan y una parte mayor de la cuota se dedica a devolver principal. El Banco de España explica este funcionamiento y utiliza el mismo sistema en sus simuladores de préstamos.
La fórmula básica de la cuota es:
Cuota = Capital × i / [1 − (1 + i)^−n]
Donde:
- Capital es lo que queda pendiente.
- i es el tipo de interés mensual.
- n es el número de cuotas pendientes.
Con pagos mensuales y un TIN anual del 3 %, por ejemplo, el tipo utilizado en cada periodo es 3 % / 12.
En el ejemplo anterior, una deuda de 150.000 € genera durante el primer mes aproximadamente 375 € de intereses. El resto de la cuota, unos 456,90 €, reduce capital.
Ahí está la clave del cuadro de amortización: cada euro de capital que eliminas deja de generar intereses en los meses posteriores.
Cómo se aplica la amortización anticipada en esta calculadora
La amortización extraordinaria se considera realizada antes de la primera mensualidad del nuevo escenario.
Si debes 150.000 € y amortizas 20.000 €, el cálculo de la primera nueva cuota parte ya de un saldo de 130.000 €. Los intereses del primer mes del escenario nuevo se calculan sobre esa cantidad.
Es una hipótesis coherente con el simulador de amortización anticipada del Banco de España, que también sitúa el pago extraordinario antes de la primera cuota con las nuevas condiciones. El resultado real puede variar ligeramente si tu entidad utiliza fechas, redondeos o criterios de liquidación diferentes.
Simulador oficial de amortización anticipada del Banco de España
No confundas el TIN con la TAE
Para utilizar esta calculadora necesitas el TIN anual de tu hipoteca.
El TIN representa el tipo utilizado para calcular los intereses del préstamo. La TAE incorpora además otros elementos y sirve especialmente para comparar el coste de diferentes ofertas financieras. El Banco de España distingue expresamente ambos conceptos.
Por tanto, no introduzcas la TAE en el campo del TIN. Si lo haces, la cuota y los intereses estimados serán incorrectos.
También debes tener cuidado con una hipoteca cuyo tipo dependa de bonificaciones. Si el porcentaje puede cambiar por contratar o dejar de cumplir determinadas condiciones, la calculadora solo puede representar correctamente el escenario en el que el TIN introducido se mantiene.
¿Qué comisión de amortización anticipada debes introducir?
No conviene que una calculadora decida automáticamente qué comisión te corresponde porque depende de la fecha del contrato, de lo pactado y de la normativa aplicable a tu préstamo.
Para determinados préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019 y a tipo fijo, puede pactarse una compensación por reembolso anticipado limitada por la pérdida financiera de la entidad y, además, por un máximo del 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años y del 1,5 % posteriormente. Eso no significa que tu banco vaya a cobrar necesariamente esos porcentajes ni que esas reglas sean las aplicables a cualquier hipoteca.
Las hipotecas anteriores pueden estar sometidas a otro régimen. Por eso, antes de simular conviene revisar la escritura o solicitar a tu banco el importe que realmente correspondería pagar.
La calculadora te permite introducirlo manualmente para que no aparezca un ahorro ficticio.
Consultar el artículo 23 de la Ley 5/2019 en el BOE
Cómo leer el cuadro de amortización mensual
La tabla completa sirve para ver qué ocurre dentro de cada cuota. Cada fila corresponde a un mes y muestra:
- Cuota: pago realizado ese mes.
- Intereses: coste financiero generado por el saldo pendiente.
- Capital amortizado: parte de la cuota que realmente reduce la deuda.
- Saldo pendiente: capital que queda después del pago.
En una hipoteca fija con sistema francés verás normalmente que los intereses van descendiendo y el capital amortizado va aumentando.
Si haces una amortización anticipada, compara los primeros meses de ambos escenarios. Es una forma muy visual de comprobar por qué reducir el saldo hoy afecta a todos los intereses futuros.
La suma final también te permite separar claramente capital, intereses y comisión, evitando presentar como “coste” todo el dinero que devuelve principal.
Qué no incluye esta calculadora
Esta herramienta está pensada para responder una pregunta concreta: qué queda por pagar de una hipoteca fija y cómo cambia ese escenario si adelantas capital.
No incluye:
- Seguros de hogar o vida.
- Impuestos.
- Gastos de compraventa.
- Gastos originales de formalización del préstamo.
- Pagos que ya hayas realizado en el pasado.
- Otros productos vinculados.
- Gastos de una eventual cancelación registral.
- Cambios futuros en bonificaciones del tipo.
- Revisiones de euríbor u otros índices.
- Efectos fiscales personales.
Por tanto, el “total a pagar desde hoy” no representa el coste histórico completo de haber comprado la vivienda. Representa únicamente los flujos incluidos en la simulación a partir de la situación actual.
Tampoco debes usar esta herramienta para proyectar una hipoteca variable como si el tipo fuese a mantenerse sin cambios. Para eso sería necesario modelizar las futuras revisiones, algo que esta calculadora deliberadamente no hace.
Antes de amortizar, revisa algo más que los intereses
Pagar menos intereses puede ser atractivo, pero no deberías quedarte sin liquidez únicamente por acelerar la hipoteca.
Mantén un colchón para imprevistos
Si tienes 25.000 € ahorrados y utilizas 20.000 € para amortizar, quizá consigas un buen ahorro financiero pero te quedes con demasiado poco margen para una avería, una pérdida temporal de ingresos o un gasto importante.
Puedes estimar cuánto colchón necesitas con nuestra calculadora de fondo de emergencia y ampliar el criterio en la guía sobre fondo de emergencia.
También conviene entender la diferencia entre ahorro y fondo de emergencia: que tengas dinero disponible no significa necesariamente que todo deba destinarse a amortizar.
Mira el impacto en tu presupuesto mensual
Si tu problema es que la cuota consume demasiado de tus ingresos, reducir cuota puede aportarte más valor práctico que maximizar el ahorro matemático.
La calculadora de ahorro 50/30/20 puede darte otra referencia para ordenar ingresos, gastos y capacidad de ahorro. No es una regla que tengas que seguir al céntimo, pero sí una forma rápida de detectar si vas demasiado justo.
Compara con el uso alternativo del dinero
Amortizar tiene una ventaja clara: conoces de antemano el interés contractual que vas a evitar. Mantener el dinero ahorrado o invertirlo puede ofrecer otra rentabilidad, pero no son decisiones idénticas ni tienen necesariamente el mismo riesgo.
Para explorar escenarios puedes utilizar nuestra calculadora de interés compuesto y nuestra explicación de cómo funciona el interés compuesto.
Si tu prioridad sigue siendo conservar liquidez, también puedes revisar distintas formas de rentabilizar tus ahorros y nuestra guía general sobre ahorro. No compares una rentabilidad potencial con el ahorro de intereses como si ambas estuvieran garantizadas: riesgo, impuestos, costes y disponibilidad del dinero también cuentan.
Un matiz fiscal importante para algunas hipotecas antiguas
Si tu vivienda habitual entra en el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, una amortización extraordinaria puede tener consecuencias fiscales que esta calculadora no incorpora.
La Agencia Tributaria mantiene ese régimen para determinados contribuyentes que cumplen los requisitos correspondientes, fundamentalmente relacionados con adquisiciones anteriores al 1 de enero de 2013 y el derecho previo a la deducción. En esos casos, la amortización del principal y los intereses satisfechos pueden formar parte de la base de deducción, con un límite general de 9.040 € anuales de base.
Por eso, si tu hipoteca es antigua y tienes derecho a esta deducción, no valores una amortización únicamente con el ahorro de intereses que aparece en la calculadora. Comprueba también el efecto fiscal de tu caso concreto.
Consultar el régimen transitorio en la Agencia Tributaria
Otras calculadoras que pueden ayudarte
Si estás reorganizando tus finanzas después de analizar la hipoteca, puedes consultar nuestra página de calculadoras financieras para encontrar herramientas relacionadas con ahorro, inversión y planificación.
La hipoteca es solo una parte de tus finanzas. La decisión correcta suele salir de combinar coste de la deuda, liquidez disponible, estabilidad de ingresos y objetivos futuros, no de perseguir únicamente la cifra de intereses más baja.
Conclusión
Una buena calculadora de amortización de hipoteca debe responder algo más que “cuánto pagaré al mes”. Debe enseñarte cuánto capital debes, cuántos intereses quedan, cuánto dinero pagarás desde hoy y qué cambia realmente al adelantar una parte de la deuda.
Si buscas minimizar intereses y puedes seguir pagando cómodamente tu cuota, reducir plazo suele ser la alternativa más eficiente dentro de una hipoteca fija con sistema francés. Si necesitas mejorar tu margen mensual, reducir cuota puede ser más útil aunque el ahorro total sea menor.
Utiliza primero la calculadora con tu escenario actual y después prueba la misma amortización reduciendo plazo y reduciendo cuota. La diferencia entre ambos resultados te permitirá decidir con números, no por intuición.
