Financiación hipotecaria
Calculadora de relación préstamo-valor (LTV)
Calcula qué porcentaje del valor de tasación representa el importe de tu préstamo hipotecario.
Relación préstamo-valor (LTV)
En el objetivo de 80,0 %
- Préstamo al objetivo
- 200.000,00 €
- Margen hasta el objetivo
- 0,00 €
- Diferencia tasación – préstamo
- 50.000,00 €
El LTV coincide con tu objetivo. Este resultado no implica por sí solo la aprobación del préstamo.
Cómo se calcula e interpreta
Fórmula aplicada: 200.000,00 € ÷ 250.000,00 € × 100 = 80,0 %
En esta calculadora, el LTV usa el valor de tasación. Si se usa el precio de compraventa como denominador, la ratio resultante es distinta y suele denominarse LTP.
El objetivo LTV es solo una referencia de comparación. La concesión de una hipoteca depende también de la política de la entidad y de la capacidad de pago.
Resumen rápido
- Fórmula: LTV = importe del préstamo ÷ valor de tasación × 100.
- Un préstamo de 200.000 € sobre un inmueble tasado en 250.000 € tiene un LTV del 80 %.
- El objetivo LTV es editable. Los accesos al 60 %, 70 %, 80 % y 90 % son referencias para comparar escenarios, no límites legales ni garantías de aprobación.
- Además del LTV, la herramienta calcula el préstamo máximo correspondiente al objetivo, el margen o exceso, la diferencia entre tasación y préstamo y la distancia respecto al objetivo en puntos porcentuales.
- No calcula cuota, intereses, impuestos, gastos, ingresos, endeudamiento ni si una entidad te concederá la financiación.
¿Qué es el LTV y cómo se calcula?
LTV son las siglas de Loan to Value, que podemos traducir como relación préstamo-valor. Sirve para expresar qué parte del valor de tasación de un inmueble está cubierta por el préstamo hipotecario.
La fórmula que utiliza esta calculadora es exactamente:
LTV (%) = importe del préstamo ÷ valor de tasación del inmueble × 100
Por ejemplo:
200.000 € ÷ 250.000 € × 100 = 80 %
Por tanto, si solicitas 200.000 € y el inmueble tiene un valor de tasación de 250.000 €, tu LTV es del 80 %.
El Banco de España distingue expresamente entre LTV y LTP y define el LTV hipotecario tomando como referencia el principal de la hipoteca respecto al valor de tasación del inmueble.
Si sueles utilizar simuladores para ordenar tus finanzas, puedes consultar también las calculadoras financieras de Finantres.
Cómo utilizar la calculadora LTV
La herramienta necesita tres datos.
Importe del préstamo hipotecario. Es la cantidad que quieres financiar. Si necesitas 180.000 €, debes introducir 180.000 €, aunque la vivienda cueste o esté tasada por un importe superior.
Valor de tasación del inmueble. Es el valor que la calculadora utiliza siempre en el denominador. No debes sustituirlo por el precio de compraventa si quieres obtener el mismo LTV que calcula esta herramienta.
Objetivo LTV. Puedes escribir cualquier porcentaje o usar los accesos rápidos del 60 %, 70 %, 80 % y 90 %. Este dato no modifica tu LTV real: sirve para compararlo con una referencia elegida por ti.
Si todavía estás organizando cuánto puedes destinar a una operación de este tamaño, antes de fijar una cifra de préstamo merece la pena crear un presupuesto personal con ingresos, gastos y margen mensual reales.
Qué resultados muestra la calculadora
El porcentaje LTV es solo el primer resultado. La herramienta añade varios datos para que puedas interpretar mejor la relación entre el préstamo, la tasación y tu objetivo.
| Resultado | Qué significa | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| LTV real | Porcentaje de la tasación cubierto por el préstamo | Préstamo ÷ tasación × 100 |
| Préstamo máximo según tu objetivo | Importe que equivaldría exactamente al LTV elegido | Tasación × objetivo LTV |
| Margen o exceso | Cuánto falta hasta el objetivo o cuánto lo superas en euros | Préstamo máximo objetivo − préstamo real |
| Diferencia tasación-préstamo | Diferencia aritmética entre ambos importes | Tasación − préstamo |
| Distancia frente al objetivo | Cuántos puntos porcentuales separan tu LTV real del objetivo | LTV real − objetivo |
Hay un matiz importante con el margen. Si el resultado es positivo, tienes margen hasta alcanzar el objetivo elegido. Si el préstamo ya supera la cifra correspondiente al objetivo, la calculadora muestra el exceso.
Y otro detalle que conviene no confundir: la diferencia entre tasación y préstamo no equivale necesariamente a la entrada que has aportado ni a tu patrimonio neto en la vivienda. El precio de compraventa puede ser distinto de la tasación y existen otros elementos que este cálculo no contempla.
Ejemplo: préstamo de 200.000 € y tasación de 250.000 €
Supongamos que introduces:
- Préstamo hipotecario: 200.000 €
- Valor de tasación: 250.000 €
- Objetivo LTV: 80 %
El resultado principal es un LTV del 80 %.
El préstamo máximo correspondiente a un objetivo del 80 % también sería 200.000 €, por lo que no existiría ni margen ni exceso respecto a ese objetivo. La diferencia entre la tasación y el préstamo sería de 50.000 €, y la distancia respecto al objetivo sería de 0 puntos porcentuales.
Ahora cambia únicamente el objetivo al 70 %. Tu LTV real seguirá siendo del 80 %, porque ni el préstamo ni la tasación han cambiado. Lo que cambia es la comparación: un objetivo del 70 % sobre 250.000 € corresponde a un préstamo de 175.000 €.
En ese escenario, el préstamo de 200.000 € estaría 25.000 € por encima del importe asociado a tu objetivo, y tu LTV real estaría 10 puntos porcentuales por encima del 70 %.
Hablar de puntos porcentuales evita otro error habitual: pasar del 70 % al 80 % supone una diferencia de 10 puntos porcentuales, no simplemente “un 10 % más”.
Qué significan los objetivos del 60 %, 70 %, 80 % y 90 %
Los botones rápidos permiten comparar el préstamo con varios escenarios sin tener que escribir cada porcentaje.
Con una tasación de 250.000 €, estos serían los importes asociados:
| Objetivo LTV | Préstamo correspondiente |
| 60 % | 150.000 € |
| 70 % | 175.000 € |
| 80 % | 200.000 € |
| 90 % | 225.000 € |
Cuanto menor sea el LTV, menor es el préstamo en relación con el valor tasado del inmueble. Un LTV más elevado significa que la financiación representa una parte mayor de esa tasación.
Pero la calculadora no etiqueta esos niveles como “aprobado”, “rechazado”, “seguro” o “arriesgado”. Tampoco debes interpretar el acceso rápido del 80 % como un límite legal de concesión.
El Banco de España explica que la cuantía de un préstamo hipotecario puede estar relacionada con un porcentaje del valor de tasación, pero recuerda que la decisión de concederlo depende también de la política crediticia de cada entidad y de la capacidad de pago del cliente.
Por eso, tener un LTV concreto es solo una pieza del análisis. Para saber si una financiación encaja realmente en tus cuentas necesitas revisar también tu presupuesto mensual y el resto de compromisos financieros que ya tengas.
¿Un LTV del 80 % garantiza que te concedan la hipoteca?
No. Un LTV del 80 % no garantiza la aprobación, igual que superar ese porcentaje en esta calculadora no significa automáticamente que una operación sea ilegal o imposible.
La evaluación real es mucho más amplia. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario exige evaluar la solvencia del potencial prestatario y establece que, en préstamos con garantía real, esa evaluación no debe basarse predominantemente en el valor de la garantía.
En la práctica, una entidad puede estudiar, entre otros elementos, la capacidad de pago y la información financiera del solicitante conforme a sus criterios y a la normativa aplicable.
Por eso hemos dejado el objetivo de la calculadora completamente editable. Un 60 %, un 70 %, un 80 % o un 90 % sirven para hacer comparaciones; no son una decisión del banco.
Si estás preparando una operación importante, también conviene definir tus metas financieras antes de decidir cuánto quieres financiar simplemente porque una determinada cantidad pueda estar disponible.
LTV sobre tasación y ratio sobre precio de compraventa no son lo mismo
Este es uno de los errores que más puede alterar el resultado.
Esta calculadora divide siempre el préstamo entre el valor de tasación. Si haces el cálculo utilizando el precio de compraventa, estarás calculando otra relación.
El Banco de España diferencia:
LTV (Loan to Value) = principal de la hipoteca ÷ valor de tasación
LTP (Loan to Price) = principal de la hipoteca ÷ precio registrado de compraventa
Imagina una vivienda que compras por 230.000 €, pero cuya tasación es de 250.000 €, y para la que solicitas un préstamo de 200.000 €.
Con la fórmula de esta herramienta:
LTV = 200.000 ÷ 250.000 × 100 = 80 %
Si comparases los mismos 200.000 € con el precio de compraventa:
200.000 ÷ 230.000 × 100 ≈ 86,96 %
Son dos ratios distintas. Para esta calculadora, el resultado correcto es un LTV del 80 %, porque su denominador es la tasación.
Una entidad puede utilizar además sus propios criterios para determinar cuánto está dispuesta a financiar. Eso no cambia qué calcula aquí la herramienta.
Qué significa el margen disponible o el exceso sobre tu objetivo
Este resultado responde a una pregunta muy práctica: ¿qué importe de préstamo correspondería al objetivo LTV que he elegido?
Supongamos una tasación de 300.000 € y un objetivo del 70 %.
El préstamo correspondiente sería:
300.000 € × 70 % = 210.000 €
Si has introducido un préstamo de 190.000 €, tienes 20.000 € de margen antes de llegar al importe equivalente a ese objetivo.
Si has introducido 225.000 €, lo superas en 15.000 €.
El dato sirve para probar escenarios. Por ejemplo, puedes comprobar qué ocurriría si redujeras el préstamo solicitado usando una mayor aportación propia. Pero recuerda que el margen LTV no es lo mismo que margen mensual para pagar la cuota.
Si necesitas trabajar precisamente ese segundo aspecto, una buena base es revisar cuánto dinero puedes reservar sin quedarte sin colchón. La calculadora de fondo de emergencia puede ayudarte con esa parte, mientras que nuestra guía sobre fondo de emergencia explica por qué no conviene destinar todos los ahorros disponibles a una sola operación.
Qué no incluye esta calculadora LTV
El LTV es una ratio muy concreta. No es un simulador completo de hipoteca ni una calculadora de capacidad de endeudamiento.
Esta herramienta no tiene en cuenta intereses, TIN, TAE, plazo, cuota mensual, comisiones, gastos asociados, impuestos, ingresos del solicitante, otras deudas, estabilidad de los ingresos ni las condiciones que pueda ofrecer una entidad.
Esto tiene una consecuencia práctica: dos personas pueden obtener exactamente el mismo LTV y encontrarse en situaciones financieras completamente diferentes.
Por ejemplo, un LTV del 70 % puede parecer holgado respecto a una referencia del 80 %, pero eso no significa que la cuota correspondiente vaya a ser cómoda para tu economía. El porcentaje financiado y la capacidad de pago son preguntas distintas.
Antes de comprometer una gran parte de tus ahorros, puede resultarte útil entender la diferencia entre ahorro y fondo de emergencia. Y si quieres ordenar cuánto destinas a necesidades, ocio y ahorro, puedes probar también la calculadora de ahorro 50/30/20.
Cómo utilizar el LTV para tomar una decisión más útil
El mejor uso de esta calculadora no es perseguir un porcentaje concreto, sino comparar escenarios antes de tomar una decisión.
Primero calcula tu LTV real con el préstamo que estás valorando y el valor de tasación. Después prueba varios objetivos para ver cuánto tendría que cambiar el importe financiado para situarte en cada nivel.
A continuación, separa el análisis del inmueble del análisis de tus finanzas personales. Que puedas reducir el LTV aportando más dinero no significa que debas quedarte sin liquidez. Si además ya tienes otras obligaciones, nuestra guía sobre cómo ahorrar teniendo deudas puede ayudarte a ordenar prioridades.
También merece la pena revisar los pequeños gastos recurrentes si estás intentando aumentar tu margen de ahorro. La calculadora de gastos hormiga sirve para comprobar cuánto pueden sumar desembolsos aparentemente pequeños.
Y si el inmueble no es para vivir sino que forma parte de una decisión de inversión, el análisis cambia. En ese caso, puedes ampliar contexto con nuestra guía sobre cómo invertir en inmuebles de forma barata y segura, sin asumir que un LTV bajo convierte por sí solo una compra en una buena inversión.
Para otros cálculos y recursos puedes consultar también nuestras herramientas financieras.
Conclusión
La calculadora de relación préstamo-valor sirve para responder con precisión a una pregunta: qué porcentaje del valor de tasación representa tu préstamo hipotecario.
Introduce el préstamo y la tasación, compara el resultado con el objetivo que prefieras y utiliza el margen, el exceso y la diferencia en puntos porcentuales para probar distintos escenarios.
La clave es no pedirle al LTV información que no puede darte. No mide por sí solo si podrás pagar cómodamente la financiación, no calcula sus costes y no predice si una entidad aprobará tu solicitud. Úsalo como una referencia para entender mejor la estructura de la operación y completa después el análisis con tus ingresos, gastos, deudas, ahorro disponible y condiciones concretas de financiación.
