Fondos procedentes de las operaciones (FFO): Explicaciones

Escrito por Xavier Tarrasó y revisado por Javier Borja

Definición

Los Fondos procedentes de las operaciones (FFO, por sus siglas en inglés) constituyen una medida financiera específicamente diseñada para evaluar el rendimiento de empresas del sector inmobiliario, en particular las sociedades de inversión inmobiliaria (REITs). Esta métrica ajusta el beneficio neto de la empresa al excluir elementos que no son representativos de su flujo de caja operativo, como la depreciación y amortización de propiedades inmobiliarias, y las ganancias o pérdidas en la venta de bienes raíces. Al hacer estos ajustes, los FFO ofrecen una imagen más clara y precisa de la capacidad de generación de efectivo operativo de una empresa inmobiliaria, lo que resulta esencial para los inversores al evaluar la salud financiera y el rendimiento de sus inversiones en el sector. Al centrarse en los ingresos generados por las operaciones inmobiliarias, los FFO proporcionan una herramienta vital para comparar la eficiencia operativa y la rentabilidad entre diferentes empresas dentro de la industria inmobiliaria, independientemente de sus estrategias de financiamiento o políticas de inversión.

Alejandro Borja

Encargado de la Educación Financiera en Finantres

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¿Qué es FFO (Fondos procedentes de las operaciones)?

Los fondos de las operaciones (FFO) son una medida del flujo de caja generado por las operaciones de una empresa. El FFO se usa habitualmente para medir el rendimiento operativo de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT), que es una empresa que explota principalmente inmuebles que producen ingresos.

Dado que las empresas inmobiliarias suelen emplear el FFO como medida de rendimiento, los inversores también pueden utilizar el FFO para evaluar una inversión en acciones de REIT antes de comprar acciones.

El FFO es una herramienta útil para evaluar el rendimiento de un REIT, ya que solo incluye los elementos básicos de las operaciones y excluye las partidas no monetarias, como la depreciación y la amortización, y elimina las ganancias y pérdidas por la venta de propiedades. Los ingresos por intereses tampoco se incluyen en el cálculo del FFO.

Importante: El FFO no debe confundirse con el flujo de caja de las actividades de explotación, que se recoge en el estado de flujo de caja de la empresa. Además, el FFO no se basa en los principios contables generalmente aceptados (GAAP); el FFO se deriva de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT).

Naturaleza de los FFO

El FFO puede calcularse sustituyendo los datos contables de la cuenta de resultados en la fórmula del FFO.

La fórmula del FFO es la siguiente:

FFO = Beneficio neto + Depreciación + Amortización + Pérdida por venta de activos – Beneficio por venta de activos – Ingresos por intereses.

Cómo calcular el FFO

En muchos casos, los inversores no tienen que hacer sus propios cálculos de FFO porque el FFO de un REIT suele estar incluido en la nota a pie de página de la cuenta de resultados.

Si necesitas calcular el FFO, empieza por reunir todos los datos necesarios de una cuenta de resultados.

Paso 1: Empieza con los ingresos netos

Es el beneficio del REIT, que se encuentra en la parte inferior de la cuenta de resultados.

Paso 2: Añade la depreciación, la amortización, los saneamientos y las pérdidas por venta de activos.

Estas partidas se encuentran en la sección de Gastos de Explotación de la Declaración de Intereses. Estos valores se han restado para llegar a los ingresos netos y, al sumarlos, se eliminan esencialmente del cálculo del FFO.

Paso 3: Deducción de las ganancias por enajenación de activos y de los ingresos por intereses.

Las ganancias por enajenación de activos se ajustan de la misma manera que las pérdidas por enajenación, pero mediante una deducción. También se deducen los ingresos por intereses, que también contribuyen al beneficio neto. Las ganancias por enajenación de activos suelen incluirse en «Otros ingresos», mientras que los ingresos por intereses suelen incluirse en los ingresos.

Es importante. El valor de las propiedades suele aumentar en lugar de disminuir. El coeficiente FFO capta esta tendencia añadiendo la depreciación que se dedujo al calcular el beneficio neto.

Ejemplo de capital de operaciones

Para dar un ejemplo de cómo se calcula el FFO de un REIT, supongamos que el Grupo Inmobiliario XYZ tuvo unos ingresos netos de 5 millones de euros, unos gastos de depreciación de 1 millón de euros, unos ingresos por intereses de 250 mil euros, unos beneficios por venta de activos de 1 millón de euros y ninguna pérdida por venta de activos.

Sobre la base de unos ingresos netos de 5 millones de euros, se añaden 1,5 millones de euros de depreciación y luego se deducen 1 millón de euros de ganancias por venta de activos y 250 mil euros de ingresos por intereses. El FFO de XYZ Real Estate Group es de 5,25 millones de euros.

5 millones de euros + 1,5 millones de euros – 1 millón de euros – 250 mil euros = 5,25 millones de euros.

Uso de los fondos de las operaciones

Los fondos procedentes de las operaciones (FFO) son una herramienta importante para evaluar la rentabilidad de las operaciones de un REIT y pueden utilizarse del mismo modo que los ingresos netos o los beneficios por acción (EPS). Las acciones de los REIT suelen considerarse en función de la relación precio-beneficio, en lugar de la relación precio-beneficio.

Una de las principales razones por las que el FFO es una mejor medida del rendimiento de un REIT que los ingresos netos o los beneficios por acción es que ajusta los gastos de depreciación. Los bienes inmuebles suelen ser un activo que se revaloriza, lo que significa que los gastos de depreciación no pueden ser un verdadero indicador de los resultados financieros. Añadir la depreciación suele dar una imagen más clara de los resultados financieros del REIT.

Al evaluar los fondos de operaciones, un inversor en REIT puede comparar las cifras actuales de FFO con las históricas de la misma empresa. También pueden utilizar el FFO junto con otros ratios financieros, como el apalancamiento, para valorar los REIT. Los inversores en REIT también pueden utilizar una variante del FFO denominada «ingresos de explotación ajustados» o AFFO.

FFO ajustado

Los fondos de explotación ajustados (AFFO) son una medida relativa que tiene en cuenta los gastos de capital (capex) de un REIT. La inclusión del capex añade otro nivel de detalle a la medición de los flujos de caja reales en comparación con el AFFO.

El cálculo del AFFO de un REIT concreto puede no estar normalizado, ya que existen algunas diferencias en la definición de la cifra de capex. En efecto, el AFFO puede utilizarse para medir mejor la capacidad de un REIT de pagar dividendos con sus ingresos netos.

FFO frente a EBITDA

El FFO y el EBITDA son similares en el sentido de que ambas medidas se utilizan como alternativa a los ingresos netos y ambas tienen en cuenta la depreciación y la amortización. La principal diferencia entre el FFO y el EBITDA es que el FFO se utiliza para medir el flujo de caja libre de las operaciones, mientras que el EBITDA intenta medir la rentabilidad de las operaciones.

FFO frente a los ingresos netos de explotación

Los ingresos operativos netos (NOI) pueden ser un cálculo útil para medir la rentabilidad de un REIT. Sin embargo, el NOI ignora los gastos de explotación, los impuestos y los intereses, mientras que el FFO incluye estos gastos en su cálculo. Por esta razón, los inversores en REIT suelen preferir el FFO al NOI.

Conclusión

Los fondos procedentes de las operaciones (FFO) son una métrica de valoración utilizada para evaluar el rendimiento operativo de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). Dado que un REIT es una empresa productora de ingresos, el FFO puede servir como alternativa preferente a los ingresos netos de explotación o al EBITDA.

Explicación para que lo entienda un niño de 10 años

Imagina que tienes una tienda de limonadas donde vendes limonadas todos los días. Al final del día, cuentas cuánto dinero ganaste. Pero también recuerdas que tu puesto de limonada se va desgastando con el tiempo y algún día tendrás que arreglarlo o comprar uno nuevo. En el mundo de las tiendas grandes, como aquellas que tienen muchos edificios, hay una manera especial de contar su dinero para entender cuánto realmente ganan de vender cosas o alquilar espacios, sin preocuparse por el desgaste de sus edificios. Esto se llama Fondos procedentes de las operaciones, o FFO.

Pensar en FFO es como si, al contar tu dinero de limonada, decides no restar lo que te costará el nuevo puesto de limonada en el futuro. Solo te enfocas en el dinero que haces cada día. Así, puedes ver cuánto dinero estás haciendo realmente sin preocuparte por el coste de reemplazar el puesto algún día. Para las grandes tiendas con muchos edificios, esto les ayuda a entender cuánto dinero están haciendo de verdad con sus edificios, sin pensar en cómo estos se van haciendo viejos con el tiempo.

Así que, cuando estas grandes tiendas cuentan su dinero usando FFO, les ayuda a mostrar a las personas que quieren invertir en ellas cuánto dinero están ganando de verdad. Es una forma de decir, «Mira cuánto dinero estamos haciendo sin preocuparnos por las cosas viejas que tendremos que arreglar o cambiar». Esto ayuda a todos a entender mejor si la tienda es un buen lugar para invertir su dinero, como decidir si tu puesto de limonada es un buen negocio porque vendes muchas limonadas, sin pensar en el futuro cuando necesites un puesto nuevo.

Explicación para un profesional del sector

Los Fondos procedentes de las operaciones (FFO) representan una métrica financiera de gran relevancia dentro del sector inmobiliario, particularmente para las sociedades de inversión inmobiliaria (REITs). Esta medida se ha consolidado como un indicador esencial para evaluar la capacidad de generación de efectivo de estas entidades, ajustando el beneficio neto por elementos no monetarios como la depreciación y amortización, así como por las ganancias o pérdidas en la venta de bienes raíces. Su importancia radica en proporcionar una visión más precisa del flujo de caja operativo, crucial para los inversores al analizar la salud financiera y la viabilidad a largo plazo de una inversión en el sector inmobiliario.

El concepto de FFO surge como respuesta a la necesidad de superar las limitaciones de las medidas de rendimiento tradicionales, como el beneficio neto, que pueden distorsionarse debido a la depreciación de los activos inmobiliarios. Dado que la depreciación es un gasto contable que no implica una salida de efectivo, su exclusión mediante los FFO permite una mejor aproximación a los recursos económicos reales generados por las operaciones de la entidad. Además, al ajustar por las ganancias o pérdidas en la venta de propiedades, los FFO ofrecen una perspectiva más estable y recurrente del rendimiento operativo.

Esta métrica es particularmente valiosa en el análisis y comparación de REITs, ya que facilita una evaluación más homogénea al neutralizar el impacto de políticas contables divergentes y de la estructura de capital. Los inversores y analistas se apoyan en los FFO para discernir no solo la solidez financiera de una REIT, sino también su capacidad para sostener o incrementar los dividendos, un aspecto central en la valoración de estas entidades dada su obligación de distribuir la mayoría de sus ingresos imponibles a los accionistas.

Desde una perspectiva de gestión, los FFO constituyen un parámetro clave en la toma de decisiones estratégicas, incluyendo la expansión de cartera, las reinversiones en propiedades existentes y la optimización de la estructura de capital. La capacidad para generar FFO sólidos y crecientes es indicativa de un modelo de negocio resiliente, capaz de soportar fluctuaciones económicas y de mercado, y de proporcionar retornos atractivos a los inversores.

Además, la transparencia y uniformidad en la presentación de los FFO mejora la comunicación con los inversores y refuerza la confianza en la gestión corporativa. La adopción de estándares en la reportación de esta métrica, como los establecidos por la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), contribuye a una mayor claridad y comparabilidad entre diferentes entidades, facilitando así el proceso de análisis y selección de inversiones.

No obstante, es imperativo que los inversores consideren los FFO en conjunto con otras métricas financieras y operativas, incluyendo el flujo de caja libre (FCF), la deuda total en relación con el total de activos, y las tasas de ocupación y renovación de arrendamientos. Una evaluación holística permite identificar no solo la capacidad de generación de efectivo, sino también la gestión de riesgos, la calidad de las propiedades y la sostenibilidad de la estrategia de crecimiento.

En resumen, los FFO desempeñan un papel fundamental en el análisis financiero del sector inmobiliario, ofreciendo insights valiosos sobre la generación de efectivo operativo de las REITs. Esta métrica, al ajustar el beneficio neto por partidas específicas del sector, proporciona una base más sólida para la toma de decisiones de inversión, la valoración de empresas y la planificación estratégica. La comprensión profunda de los FFO y su aplicación en el contexto de una evaluación financiera integral es esencial para navegar con éxito en el dinámico mercado inmobiliario.

Fuentes y referencias del artículo

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