Profundizando en el FFO (Fondos procedentes de las operaciones)
Los fondos de las operaciones (FFO) son una medida del flujo de caja generado por las operaciones de una empresa. El FFO se usa habitualmente para medir el rendimiento operativo de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT), que es una empresa que explota principalmente inmuebles que producen ingresos.
Dado que las empresas inmobiliarias suelen emplear el FFO como medida de rendimiento, los inversores también pueden utilizar el FFO para evaluar una inversión en acciones de REIT antes de comprar acciones.
El FFO es una herramienta útil para evaluar el rendimiento de un REIT, ya que solo incluye los elementos básicos de las operaciones y excluye las partidas no monetarias, como la depreciación y la amortización, y elimina las ganancias y pérdidas por la venta de propiedades. Los ingresos por intereses tampoco se incluyen en el cálculo del FFO.
La fórmula para calcular el FFO es bastante directa: se parte del ingreso neto de la empresa y se le suman los gastos no monetarios como la depreciación y la amortización de activos, ya que estos son costos contables que no implican una salida real de efectivo. Luego, se restan las ganancias por la venta de activos y otros ingresos no operacionales, como los intereses recibidos, para centrarse únicamente en el flujo de efectivo generado por las operaciones principales de la empresa.
La fórmula básica es:
FFO = Ingreso Neto + Depreciación + Amortización – Ganancias por la Venta de Activos – Ingresos por Intereses
Este cálculo permite ajustar el ingreso neto para reflejar mejor la capacidad operativa del REIT, eliminando efectos distorsionadores de la contabilidad, como la depreciación de propiedades que en realidad podrían estar apreciándose en valor.
Importante: El FFO no debe confundirse con el flujo de caja de las actividades de explotación, que se recoge en el estado de flujo de caja de la empresa. Además, el FFO no se basa en los principios contables generalmente aceptados (GAAP); el FFO se deriva de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT).
¿Qué nos puede decir el FFO?
Después de conocer la fórmula para calcular los Fondos Procedentes de las Operaciones (FFO), es importante entender qué nos revela este indicador y por qué es tan valioso en el análisis financiero de los REITs.
El FFO es un indicador crucial para evaluar la salud financiera y el rendimiento operativo de un REIT. Este mide el efectivo generado por las actividades operativas principales, lo que ofrece una visión clara de la capacidad del REIT para generar ingresos sostenibles y pagar dividendos a los inversores.
A diferencia de la utilidad neta, que puede verse afectada por factores contables como la depreciación, el FFO se enfoca en la verdadera generación de efectivo, excluyendo elementos no recurrentes como las ganancias por la venta de propiedades.
Esto lo convierte en un parámetro más fiel para valorar la eficiencia operativa y la rentabilidad a largo plazo de los REITs.
Además, el FFO puede ayudar a comparar diferentes REITs en términos de su capacidad para generar ingresos operativos, proporcionando una base sólida para la toma de decisiones de inversión.
¿Por qué el FFO es una buena medida del rendimiento de los REITs?
Tras comprender cómo el FFO se calcula y qué nos indica sobre la salud financiera de un REIT, es fundamental entender por qué se considera una medida tan efectiva del rendimiento de estos fideicomisos.
El FFO es considerado una de las mejores métricas para evaluar el rendimiento de un REIT porque ajusta las limitaciones de los métodos contables tradicionales que podrían distorsionar la verdadera rentabilidad de la entidad.
A diferencia de las utilidades netas, que incluyen gastos no monetarios como la depreciación de propiedades, el FFO agrega nuevamente estos valores, proporcionando una imagen más precisa de la capacidad operativa real del REIT.
Además, al excluir las ganancias no recurrentes, como la venta de activos, el FFO se centra exclusivamente en los ingresos sostenibles, lo que lo hace más relevante para evaluar la capacidad del REIT para mantener y aumentar sus dividendos.
En resumen, el FFO corrige las distorsiones contables y ofrece una medida más fiel del flujo de efectivo operativo, lo que es esencial para valorar la eficiencia y la rentabilidad a largo plazo de un REIT.
Cómo calcular el FFO
En muchos casos, los inversores no tienen que hacer sus propios cálculos de FFO porque el FFO de un REIT suele estar incluido en la nota a pie de página de la cuenta de resultados.
Si necesitas calcular el FFO, empieza por reunir todos los datos necesarios de una cuenta de resultados.
Paso 1: Empieza con los ingresos netos
Es el beneficio del REIT, que se encuentra en la parte inferior de la cuenta de resultados.
Paso 2: Añade la depreciación, la amortización, los saneamientos y las pérdidas por venta de activos.
Estas partidas se encuentran en la sección de Gastos de Explotación de la Declaración de Intereses. Estos valores se han restado para llegar a los ingresos netos y, al sumarlos, se eliminan esencialmente del cálculo del FFO.
Paso 3: Deducción de las ganancias por enajenación de activos y de los ingresos por intereses.
Las ganancias por enajenación de activos se ajustan de la misma manera que las pérdidas por enajenación, pero mediante una deducción. También se deducen los ingresos por intereses, que también contribuyen al beneficio neto. Las ganancias por enajenación de activos suelen incluirse en «Otros ingresos», mientras que los ingresos por intereses suelen incluirse en los ingresos.
Es importante. El valor de las propiedades suele aumentar en lugar de disminuir. El coeficiente FFO capta esta tendencia añadiendo la depreciación que se dedujo al calcular el beneficio neto.
Ejemplo de capital de operaciones
Para dar un ejemplo de cómo se calcula el FFO de un REIT, supongamos que el Grupo Inmobiliario XYZ tuvo unos ingresos netos de 5 millones de euros, unos gastos de depreciación de 1 millón de euros, unos ingresos por intereses de 250 mil euros, unos beneficios por venta de activos de 1 millón de euros y ninguna pérdida por venta de activos.
Sobre la base de unos ingresos netos de 5 millones de euros, se añaden 1,5 millones de euros de depreciación y luego se deducen 1 millón de euros de ganancias por venta de activos y 250 mil euros de ingresos por intereses. El FFO de XYZ Real Estate Group es de 5,25 millones de euros.
5 millones de euros + 1,5 millones de euros – 1 millón de euros – 250 mil euros = 5,25 millones de euros.
Uso de los fondos de las operaciones
Los fondos procedentes de las operaciones (FFO) son una herramienta importante para evaluar la rentabilidad de las operaciones de un REIT y pueden utilizarse del mismo modo que los ingresos netos o los beneficios por acción (EPS). Las acciones de los REIT suelen considerarse en función de la relación precio-beneficio, en lugar de la relación precio-beneficio.
Una de las principales razones por las que el FFO es una mejor medida del rendimiento de un REIT que los ingresos netos o los beneficios por acción es que ajusta los gastos de depreciación. Los bienes inmuebles suelen ser un activo que se revaloriza, lo que significa que los gastos de depreciación no pueden ser un verdadero indicador de los resultados financieros. Añadir la depreciación suele dar una imagen más clara de los resultados financieros del REIT.
Al evaluar los fondos de operaciones, un inversor en REIT puede comparar las cifras actuales de FFO con las históricas de la misma empresa. También pueden utilizar el FFO junto con otros ratios financieros, como el apalancamiento, para valorar los REIT. Los inversores en REIT también pueden utilizar una variante del FFO denominada «ingresos de explotación ajustados» o AFFO.
FFO ajustado
Los fondos de explotación ajustados (AFFO) son una medida relativa que tiene en cuenta los gastos de capital (capex) de un REIT. La inclusión del capex añade otro nivel de detalle a la medición de los flujos de caja reales en comparación con el AFFO.
El cálculo del AFFO de un REIT concreto puede no estar normalizado, ya que existen algunas diferencias en la definición de la cifra de capex. En efecto, el AFFO puede utilizarse para medir mejor la capacidad de un REIT de pagar dividendos con sus ingresos netos.
FFO frente a EBITDA
El FFO y el EBITDA son similares en el sentido de que ambas medidas se utilizan como alternativa a los ingresos netos y ambas tienen en cuenta la depreciación y la amortización. La principal diferencia entre el FFO y el EBITDA es que el FFO se utiliza para medir el flujo de caja libre de las operaciones, mientras que el EBITDA intenta medir la rentabilidad de las operaciones.
FFO frente a los ingresos netos de explotación
Los ingresos operativos netos (NOI) pueden ser un cálculo útil para medir la rentabilidad de un REIT. Sin embargo, el NOI ignora los gastos de explotación, los impuestos y los intereses, mientras que el FFO incluye estos gastos en su cálculo. Por esta razón, los inversores en REIT suelen preferir el FFO al NOI.
Conclusión
En resumen, los Fondos Procedentes de las Operaciones (FFO) son una herramienta esencial para evaluar la verdadera rentabilidad operativa de los REITs, ofreciendo una visión clara del flujo de efectivo generado por las operaciones principales y excluyendo distorsiones contables como la depreciación o las ganancias por la venta de activos. Este indicador, junto con su versión ajustada, el AFFO, proporciona a los inversores una base sólida para comparar diferentes REITs y tomar decisiones de inversión más informadas. Con un entendimiento profundo del FFO, estarás mejor preparado para evaluar la capacidad de un REIT para generar ingresos sostenibles y, en última instancia, pagar dividendos a largo plazo.
