Resumen rápido
- Los dividendos de REITs tributan en España como rendimientos del capital mobiliario dentro de la base del ahorro.
- La escala del ahorro va del 19% al 30%, según la cuantía total integrada en esta base.
- Si el REIT es extranjero, puede existir retención en origen y una posterior deducción por doble imposición internacional, pero esa deducción tiene límites.
- En España, el equivalente más cercano a un REIT es una SOCIMI. Su régimen fiscal como sociedad no significa que sus dividendos estén exentos para el inversor particular.
- La venta de acciones de un REIT o una SOCIMI genera una ganancia o pérdida patrimonial que se integra en la base del ahorro.
- Se aplica FIFO cuando has comprado valores homogéneos en distintos momentos.
- La regla de recompra no siempre es de dos meses: en acciones negociadas en determinados mercados extranjeros, como Estados Unidos, puede ser de un año.
- Un ETF inmobiliario de acumulación puede diferir la tributación personal de los dividendos, pero los ETF no disfrutan con carácter general del régimen de traspasos fiscales de determinados fondos de inversión.
Si has llegado buscando REITs, qué es exactamente este vehículo y cómo funciona, antes de entrar en impuestos puedes empezar por nuestra guía de REITs. Para el proceso de compra, tienes también la guía sobre cómo invertir en REITs.
Cómo tributan los dividendos de un REIT en España
Para un residente fiscal en España, los dividendos de un REIT tributan, en general, igual que otros dividendos de acciones: van a la base imponible del ahorro como rendimientos del capital mobiliario.
La escala aplicable es esta:
| Tramo base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
La Agencia Tributaria recoge esta escala para la base liquidable del ahorro.
Esto significa algo muy simple: si cobras dividendos de REITs, no tributas solo por “tener inmobiliario cotizado”, sino por recibir renta periódica. Y como muchos REITs distribuyen una parte importante de sus beneficios, el impacto fiscal puede aparecer antes que en una estrategia basada en productos de acumulación.
También conviene distinguir entre retención y tributación final. Un dividendo sujeto a retención en España puede llevar un 19% a cuenta, pero eso no significa que tu impuesto definitivo sea necesariamente ese 19%: dependerá del conjunto de rentas que tengas en la base del ahorro.
Error común: pensar que un REIT “paga menos impuestos” porque él mismo tiene un régimen especial. El tratamiento fiscal de la sociedad y el tuyo como accionista son dos cosas distintas. Lo que te interesa como inversor es qué renta recibes, qué retenciones soportas y cómo debe incluirse en tu IRPF.
REITs en España: qué ocurre con las SOCIMI
Cuando se habla de REITs en España, normalmente se está haciendo referencia a las SOCIMI, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son el equivalente español más próximo a los REITs internacionales, aunque su marco jurídico y fiscal no es idéntico.
Si eres una persona física residente fiscal en España y cobras dividendos de una SOCIMI, esos dividendos se someten al régimen previsto para los rendimientos obtenidos por la participación en fondos propios de una entidad. Si vendes las acciones, la diferencia positiva o negativa se calcula como ganancia o pérdida patrimonial. Así lo establece expresamente la Ley 11/2009 de SOCIMI.
Aquí hay un matiz importante porque todavía circula información antigua: el régimen especial de la SOCIMI a nivel de sociedad no convierte sus dividendos en renta exenta para el pequeño accionista residente en España.
La SOCIMI puede tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades dentro de su régimen especial, aunque existen gravámenes específicos en determinadas situaciones, entre ellos uno del 19% sobre ciertos dividendos a socios significativos y otro del 15% sobre determinados beneficios no distribuidos. Eso afecta al vehículo, no sustituye la tributación que corresponde al inversor particular.
Por tanto, si buscas un REIT en España y terminas invirtiendo directamente en una SOCIMI cotizada, el esquema práctico para tu IRPF sigue siendo muy parecido al del artículo: dividendo por un lado y ganancia o pérdida al vender por otro.
Qué pasa si el REIT es extranjero y te retienen fuera
Aquí entra la doble imposición. Si el REIT está domiciliado fuera de España, el país de origen puede practicar una retención sobre el dividendo. Después, España grava esa renta dentro de tu IRPF, pero puede permitir aplicar una deducción por el impuesto pagado en el extranjero.
La deducción no es ilimitada. La Agencia Tributaria establece que se toma la menor entre:
- El impuesto de naturaleza idéntica o análoga efectivamente satisfecho en el extranjero.
- El resultado de aplicar el tipo medio efectivo correspondiente a la parte de la base liquidable gravada en el extranjero.
Dicho de forma práctica: que un país te haya retenido mucho no significa automáticamente que puedas recuperar todo ese importe en la declaración española.
Ejemplo simplificado: imagina un dividendo bruto de 1.000 € de un REIT estadounidense. Si se aplica una retención del 15% en Estados Unidos, se habrán retenido 150 € en origen. En España debes partir del dividendo bruto, no limitarte a declarar los 850 € que llegaron a la cuenta.
Si, simplificando el ejemplo, el impuesto español atribuible a esa renta fuese de 190 €, la deducción de 150 € evitaría tributar dos veces íntegramente por la misma renta. En una declaración real, el límite se calcula con las reglas de la deducción por doble imposición y puede depender del resto de tu base del ahorro.
El problema aparece cuando la retención extranjera supera lo que corresponde conforme al convenio o supera el límite deducible en España. No des por hecho que Hacienda española va a devolverte automáticamente todo el exceso.
Para la operativa práctica, tienes una guía específica sobre cómo declarar dividendos extranjeros.
REITs de Estados Unidos: W-8BEN y la retención que suele verse
En los REITs de EE. UU., el documento clave para un inversor español es el W-8BEN. Se entrega al broker o agente retenedor para acreditar que eres un beneficiario extranjero y, cuando cumples las condiciones del convenio, solicitar la aplicación del tipo reducido correspondiente. El IRS confirma que el W-8BEN es el formulario utilizado por personas físicas extranjeras para reclamar beneficios de convenio. IRS
Para un inversor particular residente en España con una participación pequeña en un REIT estadounidense, el convenio entre España y Estados Unidos permite en determinados supuestos limitar al 15% la imposición en origen sobre los dividendos. El protocolo contempla expresamente los REIT y, entre otras situaciones, permite ese tratamiento para una persona física que no posea más del 10% del REIT.
Por eso, para un minorista español, es habitual encontrarse con una retención del 15% cuando el W-8BEN está correctamente gestionado.
Pero hay un matiz que merece la pena conservar: no todas las distribuciones de un REIT estadounidense tienen por qué terminar clasificadas exactamente igual. Los REIT pueden realizar distribuciones ligadas a ganancias inmobiliarias y la normativa estadounidense contiene reglas específicas para determinados pagos y participaciones. El IRS contempla, por ejemplo, un tratamiento especial para algunas distribuciones atribuibles a ventas de intereses inmobiliarios estadounidenses.
Por eso no conviene hacer la declaración mirando únicamente cada abono mensual. Comprueba el certificado fiscal anual y la clasificación definitiva facilitada por tu broker.
Si quieres entender mejor el documento, consulta nuestra guía del modelo W-8BEN. Y si todavía estás eligiendo intermediario, compara los mejores brokers para REITs teniendo en cuenta no solo las comisiones, sino también los informes fiscales y la gestión de retenciones.
Cómo tributa la venta de un REIT
Cuando vendes un REIT, ya no hablamos de dividendo, sino de ganancia o pérdida patrimonial. Esa renta también se integra en la base del ahorro.
La forma más clara de calcularla es separar los dos valores:
Valor de transmisión = importe de venta − gastos asociados a la venta
Valor de adquisición = importe de compra + gastos asociados a la compra
Después:
Ganancia o pérdida = valor de transmisión − valor de adquisición
Esto importa porque una comisión de compra aumenta tu coste de adquisición y una comisión de venta reduce lo realmente obtenido. No conviene restar todos los gastos al final sin distinguir de qué operación proceden.
Si has comprado varias veces el mismo REIT a precios distintos, entra en juego la regla FIFO: tratándose de valores homogéneos, se considera que vendes primero los adquiridos en primer lugar. La Agencia Tributaria recoge expresamente este criterio.
Consejo experto: si haces compras periódicas, guarda fechas, precios, número de títulos y comisiones. En REITs internacionales, añade también la documentación de las operaciones en divisa. Si cambias de broker, no confíes en que el nuevo intermediario vaya a reconstruir automáticamente todo tu histórico fiscal.
El tratamiento se parece al de otras acciones cotizadas, por lo que puede ayudarte nuestra guía sobre fiscalidad de las acciones.
Compensación de pérdidas: útil, pero con matices
Si al vender un REIT tienes pérdidas, puedes compensarlas primero con otras ganancias patrimoniales de la base del ahorro.
Si después sigue existiendo un saldo negativo, puede compensarse con el saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario —por ejemplo, dividendos— con el límite del 25% de ese saldo positivo. Si todavía queda una cantidad pendiente, puede compensarse durante los cuatro años siguientes. Agencia Tributaria
Esto resulta especialmente útil en carteras de rentas porque fiscalmente no debes mirar cada REIT de forma aislada. Lo relevante es cómo encajan todas tus ganancias, pérdidas y rendimientos dentro de las reglas de integración de la base del ahorro.
Ejemplo realista: si obtienes una ganancia de 2.000 € vendiendo un ETF y una pérdida de 800 € al vender un REIT, el saldo inicial de esas ganancias y pérdidas será de 1.200 €. No tributarías por los 2.000 € como si la pérdida del REIT no existiera.
La trampa de vender con pérdidas y recomprar rápido: no siempre son dos meses
Aquí hay un matiz especialmente importante para quienes invierten en REITs USA.
Si vendes un valor con pérdidas y adquieres valores homogéneos dentro de determinados plazos, esa pérdida puede quedar diferida. No desaparece, pero no podrás integrarla inmediatamente.
Para valores admitidos a negociación en los mercados a los que se refiere la normativa europea, la ventana es de dos meses anteriores o posteriores a la venta.
Pero si hablamos de acciones negociadas en un mercado estadounidense, la Dirección General de Tributos ha considerado aplicable la regla correspondiente a valores no admitidos en esos mercados europeos: un año anterior o posterior a la transmisión. La Agencia Tributaria distingue precisamente entre el plazo de dos meses y el de un año según dónde se negocien los valores.
Esto cambia bastante el ejemplo típico.
Error común: vender un REIT estadounidense con pérdidas en diciembre y recomprarlo unas semanas después pensando que basta con esperar dos meses. Para acciones de mercados estadounidenses, esa referencia de dos meses puede ser incorrecta: conviene revisar la regla de un año antes de intentar aflorar la pérdida fiscalmente.
¿Es fiscalmente mejor un REIT o un ETF inmobiliario?
Depende de lo que busques, pero para una estrategia de largo plazo existe una diferencia importante: un REIT individual suele repartir dividendos y, cada vez que tú los recibes, aparece una renta que debe tratarse fiscalmente.
Un ETF inmobiliario también puede repartir. Sin embargo, si es una clase de acumulación, los dividendos de las empresas de la cartera se reinvierten dentro del fondo y tú no recibes directamente ese reparto en efectivo. La tributación personal por la revalorización aparece, en general, cuando vendes tus participaciones con ganancia.
| Inversión | Mientras la mantienes | Al vender |
|---|---|---|
| REIT o SOCIMI individual | Los dividendos cobrados tributan en la base del ahorro | Ganancia o pérdida patrimonial |
| ETF inmobiliario de distribución | Las distribuciones recibidas generan tributación para el inversor | Ganancia o pérdida patrimonial |
| ETF inmobiliario de acumulación | No recibes personalmente el dividendo reinvertido dentro del ETF | Tributas por la ganancia patrimonial si existe |
Eso no convierte automáticamente al ETF de acumulación en un producto mejor. Puede tener costes de gestión, composición distinta, retenciones soportadas dentro del propio vehículo y una exposición mucho más diversificada que comprar un único REIT.
También conviene aclarar una confusión frecuente de Search Console: cómo tributan los ETF en España no depende de que sean inmobiliarios. Los ETF tienen sus propias reglas y, a diferencia de determinados fondos de inversión, no disfrutan con carácter general del diferimiento fiscal por traspaso. Desde 2022 esa exclusión alcanza también a los ETF extranjeros equivalentes, con las excepciones transitorias previstas para determinadas posiciones antiguas.
Por tanto, la fiscalidad de ETF en España y la fiscalidad de ETF extranjeros merecen tratarse aparte. Puedes consultar nuestra guía completa sobre fiscalidad de los ETFs para no mezclar sus reglas con las de un REIT comprado directamente.
Si lo que quieres son ingresos periódicos, un REIT o un ETF de distribución puede encajar con ese objetivo. Si priorizas diferir la tributación personal de los repartos y reinvertir de forma automática, una clase de acumulación merece al menos la comparación.
Conclusión
La fiscalidad de los REITs en España se entiende mejor si la divides en dos bloques: dividendos, que normalmente tributan como rendimientos del capital mobiliario, y ventas, que generan ganancias o pérdidas patrimoniales.
El punto delicado aparece cuando el activo está fuera de España. Ahí entran la retención en origen, el convenio de doble imposición, el W-8BEN, la divisa y reglas como la recompra de valores homogéneos. Y en REITs estadounidenses hay un detalle especialmente fácil de pasar por alto: la ventana fiscal para recomprar después de una venta con pérdidas puede ser de un año y no de dos meses.
Si inviertes mediante una SOCIMI española, un REIT estadounidense o un ETF inmobiliario, no des por hecho que los tres vehículos tributan exactamente igual. Entender esa diferencia antes de invertir evita sorpresas y hace mucho más sencillo revisar después la información fiscal del broker.
